Intervista a Lino Duilio sulla proposta di legge che prevede modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

Con nell'Ina Duilio del Partito Democratico parliamo di
Condomini e lo facciamo
Partendo da un ampio ma una proposta di legge e che si chiama proprio modifiche alla disciplina del condominiali negli edifici e che già approvata all'asse in alto
è passata adesso viene integrata con una serie di proposte di legge che incassano del Parlamento sono state depositate allora una cavalla di che si tratta
Beh
Diciamo che la vita nel condominio
Una vita di relazione che
Come sempre capita quando
Si mettono insieme persone diverso interessi diversi
E così via insomma prende le cose un po'più complicate
Si sostiene che il condominio sia una metafora diciamo così appunto della difficoltà di organizzare la vita di relazione e la convivenza ho letto di recente un bell'articolo
Sulla prima pagina di un quotidiano nazionale che era un articolo di costume ma che spiegava appunto che cos'è un'assemblea condominiale laddove dopo venti secondi si comincia a litigare
Perché che ne so sì c'è qualcuno che si alza e dice che non bisogna affittare la casa
Un alloggio agli immigrati piuttosto che non
Altro insomma ma abbia del delle mille esperienze che immagino voi esportatori qualche volta avevano anche fatto
C'è una obiettiva complessità diciamo così
Nel prendere alcune decisioni anche perché alcune di queste decisioni poi hanno a che fare con risvolti economici oppure hanno a che fare con
Diritti di proprietà hanno a che fare con
Altri aspetto diciamo che la questione però
Assume una grande rilevanza perché
Più di quaranta milioni di persone nel nostro Paese vivono in condominio
Più di tre quarti della popolazione che abita nelle città vive in condominio quindi cioè una obiettiva diciamo così rilevanza di questo problema
Ed inoltre diciamo questo problema nasce anche dal fatto che abbia una legislazione che un po'vecchia che invecchiate perché
Il testo diciamo di riferimento base che disciplina la vita condominiale del mille novecentoquarantadue cioè sono passati settant'anni e quindi come tutte le cose che invecchiano anche la legislazione sul condominio invecchiata
Sono stati notevole pronunciamenti da parte diciamo così della magistratura in molti casi ci sono orientamenti giurisprudenziali e dottrinali e così via ma e ora che alcune modifiche a questo impianto
Che è un po'Pecchia diciamo così vengano fatte
Questa è la finalità cui ha cercato di rispondere questo lavoro
Che il partito al Senato ma che aveva visto contestualmente presentare delle proposte di legge di modifica di quella legislazione anche alla Camera si è prefissato di raggiungere da un punto di vista procedurale il Senato
A diciamo trattato con una serie di proposte di legge
Questa materia ha approvato un testo e questo testo è stato mandato alla Camera là dove è stato abbinato alle proposte di legge che nel frattempo erano state presentate eccoci qui e lascio alla Camera
A valutare se il testo del Senato deve essere preso così come oppure ci devono essere introdotte alcune modifiche il lavoro che si sta facendo in questi giorni peraltro il momento in cui noi guardiamo
Questo tema che tratta dalla Commissione giustizia
E affrontato in Commissione perché a fine mese dal ventisei marzo per l'esattezza già calendarizzato il provvedimento per Laura inizierà la discussione generale e si approverà un testo che
Sarà quello del Senato ovvero
Testo modificato con alcune modifiche che saranno introdotte appunto la Camera
Quello siamo siamo un po'giaccone come
Organizzato questo provvedimento
Altro elemento contempla alcune già debba quello che sta di fatto al Senato complessivamente per diciamo un buon lavoro
Rispetto al quale però insomma stiamo discutendo eppure possibili modifiche anch'io che ho presentato a suo tempo una proposta di legge rispetto
Al tema ritengo che debbano essere modificate alcune cose
Una prima cosa che vorrei
Facciamo richiamare e che
CEE
Mitigato voglio dire superate perché fino al termine magari fa impressione un principio che è quello della unanimità per prendere certe decisioni
Perché insomma sul principio della unanimità voi diciamo si misurano le grandissime difficoltà prendere qualsiasi decisione perché basta che o non sia d'accordo e non si combina niente
Non condivido dico con una battuta senza offendere nessuno ma basta che uno abbia l'emicrania e dica no io non sono d'accordo nel fare questa cosa
Quella cosa non si fa
Allora si tratta di capire come si può
Mitigare questo discorso della unanimità e diciamo come si può nello stesso tempo conciliare questa mitigazione del principio dell'unanimità con
Il tema del rispetto dei diritti della proprietà
Perché è chiaro che
Non si può introdurre modifiche che poi vadano
A in Francia è un diritto che anche su costituzionalmente salvaguardato che quello
Della
Proprietà anche se la stessa Costituzione precisa che
Non solo per i condomini una per tutte le cose la proprietà comunque deve rispondere anche a finalità di carattere sociale e allora una cosa che per esempio
Mi preme richiamare che avevo previsto anch'io nella mia proposta di legge credo ci sia anche
Ha proposto di altri colleghi che pure hanno presentato
Proposte riguarda
Le maggioranze che debbono essere previste nel diciamo così modificare alcune
Destinazioni d'uso ovvero nell'introdurre alcuni cambiamenti della vita
Del condominio
L'esempio concreto fa riferimento ad un articolo appunto nel testo che ci proviene dal Senato che dice che per alcune deliberazioni
Che abbiano per oggetto alcuni
Fatti diciamo molto rilevanti per esempio migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
Oppure costruire opere e prevedere interventi per eliminare le barriere architettoniche del Consiglio il contenimento del consumo energetico degli edifici per realizzare parcheggi destinati al servizio
Delle unità immobiliari o dell'edificio ovvero per l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e così via
In questo caso la maggioranza che diciamo così dell'Assemblea che viene convocata per deliberare
Questa
Questi interventi queste opera
Debba essere
Raggiunta non se c'è unanimità quello se c'è la maggioranza addirittura assoluto avrà viene abbassata in questi casi
A un terzo terzo insomma degli
Venti
Diritto proprio perché si ritiene che scende a queste innovazioni che vanno a beneficio della collettività condominiale diciamo così pensiamo l'abbattimento delle barriere architettoniche
Anche se non c'è la maggioranza assoluta o addirittura non c'è l'unanimità è giusto che le barriere architettoniche vengano abbattute perché
C'è una persona in difficoltà ecco non deve risentire appunto della mancanza di volontà
Diciamo così di tutti i condomini un'altra cosa che tanto serve dare un'idea è prevista in questo testo giornalisti hanno chiamata
Il diritto al sapendo
Cioè se c'è un riscaldamento
Condominiale centralizzato è però qualcuno vuole ricavare diciamo così un riscaldamento autonomo
Allo stato attuale questo ne è previsto con la normativa che si introduce si prevede invece che ci fosse anche
Fare a proprie spese ovviamente il riscaldamento autonomo ad ad alcune condizioni e cioè che non si rovini ovviamente l'impianto centralizzato riguarda tutti gli altri e che di no e inoltre che si preveda la possibilità di sopralluoghi
Diciamo nell'appartamento di chi fa questo lavoro affinché
Si verifichi siano osservatori normative di sicurezza e così via insomma anche qui per evitare
Che
Diciamo questo
Un risultato che il condominio ottiene però vada a danno degli altri quando e così via insomma c'è una serie di
Modifiche persona nel caso di illustrarvi tutto è analiticamente anche perché stiamo parla di un testo che è ancora in discussione quindi vedremo poi se e come sarà modificato
Se vuole io posso dire quali modifiche introdurrei
Certa
Ma per quanto mi riguarda io ritengo che
Una cosa che peraltro ha suscitato anche con le audizioni che abbiamo
Svolto alla Camera tenga presente che io non sono in Commissione giustizia e devo ringraziare i colleghi la consegna distinte che incarna ospitato sono tutti i colleghi bravissimi di tutti i partiti insomma si stanno occupando di questa materia
Però ma sto seguendo appunto perché avevo presentato anch'io una proposta di legge una prima questione che ha suscitato diciamo così opinioni anche contrastanti
Attiene
Ad un problema che è di carattere giuridico e sul quale si sono appassionati appunto di giuristi i giuristi insomma quindi gli avvocati magistrati e così via e cioè
Mettiamola in termini semplici però ascoltato
Il condominio deve continuare ad essere come attualmente considerato
Un ente di gestione cioè un'entità che un limbo giuridico cioè nel senso che non ha
Sua soggettività giuridica
Oppure deve essere considerato
Soggetto chiamiamolo così tra virgolette che ha una sua capacità giuridica per cui può fare
Alcune cose ovviamente autorizzate dai condomini e senza che debbano intervenire tutti i condoni dal primo all'ultimo facciamo qualche esempio anche qui per rendere
L'idea si dice l'alienazione di una parte comune
Bisogna andare dal notaio e tutti i condomini oggi come oggi affermare nel caso invece il condominio avesse la sua
Soggettività giuridica quindi una sua limitata capacità giuridica l'amministratore che ha avuto il mandato dall'Assemblea insomma si reca dal notaio
Sulla base appunto il di questa capacità giuridica del condominio può diciamo così porre in essere l'atto giuridico senza che siano presenti tutti
I condoni oppure
Se c'è un introito da parte del condominio a qualsiasi titolo che ne so sono rimasti dei soldi perché si è pagato il carburante meno di quello che si era stimato insomma
A in questo caso bisogna ripartire diciamo quella differenza tra tutti i condoni in alcuni casi arrivando a cifre che sono risibili no
E questi soldi li potrebbe decide l'Assemblea e degli elementi più su un fondo che è del condominio quindi avendo una sua soggettività giuridica dopo puoi utilizzare semplice l'Assemblea evidentemente lo decide alcune
Finalità
Pure terzo esempio se c'è una pretesa di creditori nei riguardi appunto del condominio perché
Non sono stati onorati alcuni
Debiti che cosa fa il creditore oggi come oggi ci rivolge
Agli inquilini direttamente nel caso ci sia invece una capacità giuridica del condominio prima pure oggi nei riguardi del condominio che magari ha un piccolo fondo
E se solo non si riesce a soddisfare diciamo così ed è pretese del creditore poi ci arriva ai singoli condor insomma ci sono una serie di vantaggi pratici
Però
A seguito di un
Salto di qualità a mio modesto parere cioè
A seguito di della introduzione di un principio quello della capacità giuridica sia pure ripeto limitata ad alcune cose quindi non stiamo parlando della personalità giuridica quasi che fosse una società di capitale un'azienda o altro
Ma
Che diciamo così fa sì che il condominio possa agire con diritti e conobbe lidi come succede per esempio per le ASS associazioni non riconosciute è già accaduto il nostro ordinamento che questo sia capitato ecco
Qui c'è stata una grande discussione se lo si debba introdurre questo principio se non si debba introdurre
Io personalmente non sono io credo che
Faremmo bene a superare questo concetto
Può arido del condominio con me mero ente di gestione e a parlare nel condominio come di una entità
Diciamo che
Ha una sua soggettività giuridica del resto stanno capitando alcune cose che
Anche da un punto di vista culturale senza scrive Citterio romantici fanno pensare a condominio con una realtà in evoluzione che assume una sua
Peculiarità penso per esempio a qualcuno che mi ha detto che ha intenzione di organizzare un convegno dal titolo dal condominio degli delitti al condominio della solidarietà
E intrigante secondo me carina questa idea perché perché nel condominio poi ci sono persone
Diverse esigenze con diversi problemi insomma
Quindi c'è qualcosa che
Un po'di più della semplice sommatoria di interessi individuali
Ci sono i bambini che hanno bisogno di spazi in alcuni casi ci sono persone anziane che hanno bisogno di essere assistite e ci sono barriere architettoniche eliminare perché ci qualche persona che è portatrice di handicap
Quindi secondo me se si riesce a far fare questo salto di qualità condomini anche da un punto di vista giuridico questo e un guadagno
Una seconda modifica
Che io introdurrei ovviamente qui ci si confronterà io esprimo delle opinioni
Personali riguarda
La
Te
Modificazione della destinazione d'uso di alcune parti comuni che ti facciamo l'esempio c'è
Locale caldaia
Seguito della
L'arrivo del metano in molte città
Non c'è più la caldaia come c'era una volta per cui si recupera quello spazio e quindi si può modificare la destinazione d'uso di quel locale anziché utilizzarla come locale caldaia reso lo si può utilizzare come locali e giochi per i bambini piuttosto che non come qualcos'altro
E e allora insomma la modificazione della destinazione d'uso di una parte comune deve essere approvata diciamo così dal condominio che
Nella ipotesi in cui si riconosca capacità giuridica può portare a questa a questa
Variazione rispetto
Alla situazione e c'era prima ecco io questa cosa
Adesso vedremo se i colleghi saranno d'accordo la introdurrei in modo tale che quando si ponesse l'esigenza di modificare una destinazione d'uso di una parte del Comune e quel comunque il condominio
Appunto lo può fare in virtù anche di questo principio che che sarebbe introdotto un altro esempio
Pure importante e l'alienazione per cessata utilità di un bene comune ha fatto prima l'esempio del locale caldaia ma potremmo fare l'esempio del locale portineria per fare un altro esempio se non c'è più il portiere
Il locale portineria può essere utilizzato
Dai condomini appunto che modifica una destinazione d'uso oppure se è cessata l'utilità potrebbe anche essere venduto ad esempio alienato ecco in questo caso si prevede questa possibilità
Ipotizzando però che ci sia un cosiddetto diritto di prelazione da parte dei condomini i quali anziché Vendola terzi dicano a verbale
Diamo questa possibilità però sostanzialmente insomma come sono interessato io come condominio alle stesse condizioni per cui sarebbe venduto al all'esterno lo acquisto io
Come come condomino
Sulle innovazioni abbiamo già detto prima queste importanti insomma che devono registrare diciamo delle maggioranze un pochino più basse per la città sicurezza e la salubrità degli edifici consumo energetico dicevamo
Impianti centralizzati per la ricezione televisiva e così via insomma
Cosa che
Potrà essere fatta con una maggioranza degli intervenuti all'Assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio e quindi abbassando insomma diciamo così questa
Questa percentuale di rappresentanza isola voi altre idee che pure si vorrebbero introdurre ma sulle quali stiamo discutendo e vedremo poiché
Sì si arriva come penso e sarà possibile a un accordo
Una idea può essere per esempio la possibilità di istituire un fondo alimentato da contributi ordinari
Dei condomini si mette un gruzzoletto da parte diciamo alimentato da piccole quote di volta in volta per cui quando voi nasce l'esigenza anziché tirare fuori soldi di una volta sola c'è già diciamo così una somma accantonata
Per questa
Finalità
Una cosa un po'più delicata su cui pure stiamo discutendo io ho avanzato la mia proposta poi vedremo riguarda l'istituzione di un cosiddetto fondo di garanzia
Fondo di garanzia che cos'è
E un fondo che
Dovrebbe intervenire allorquando succede qualcosa di spiacevole condomini a volte succedono anche cose spiacevoli per cui che ne so
Amministratore sparisce con la cassa
E quindi concretamente succede ho sentito molte volte anche per radio letto sui giornali poiché alla fine insomma tutto l'onere del pagamento per la seconda volta ricade di nuovo su condomino
Ovviamente sono casi fortunatamente
Non sono la maggioranza dei casi perché gli amministratori sono persone oneste insomma normalmente però quando succede perché
Ogni famiglia insomma può capitare insomma l'incidente
Una cosa è secondo me lo deve pagare una seconda volta il carburante perché mi sono più soldi piuttosto che non qualcos'altro una cosa dice esiste esista la possibilità
Fondo di garanzia appunto in questa ipotesi
Poi vedremo come può essere alimentato insomma che interviene e quindi
Non si pone il problema di pagare due volte per condomini danno la beffa diciamo così
Ora quindi sono idea un po'diverso e c'è chi dice ma bisogna vedere una polizza di assicurazione e quindi che sia facoltativa ma anche in sostanza
Intervenga appunto in questi casi non c'è bisogno del fondo di garanzia
C'è chi invece sostiene che
Il fondo di garanzia potrebbe essere costituito io avanzo questa proposta da una piccola percentuale
Violani e attinta dal compenso degli amministratori che appunto vanno ad alimentare questo fondo di garanzia
E che questo fondo poi interviene senza che si debba pagare una polizza a parte il nome di un principio di solidarietà diciamo così su questo stiamo anche qui
Discutendo
Dopo un paio di ultime cose
Tre quattro cose verità due cose grosse su cui
Si sta ragionando
Uno è l'istituzione di un pubblico registro dei condomini cioè condominio deve essere trasparente e quindi
Che si prevederebbe potrebbe essere utile se non necessario per garantire
La pubblicità e la trasparenza delle vicende condominiale insomma
Che si introduca appunto un registro dei condomini sia collocato presso l'Agenzia del territorio se discussione un collega ha introdotto un elemento
Molto interessante su cui verso ci misureremo
Dicendo che
Ci dovrebbe
Prevedere obbligatoriamente la pubblicazione sulla Rete dei bilanci dei condomini in modo tale che ogni condomino possa
Diciamoci andando sulla rete attingere alle informazioni e monitorare sostanzialmente la gestione il condominio che è un fatto pubblico
E quindi
Dico anche in questo modo si potrebbe evitare che a volte succedono cose spiacevoli come
Ci diceva prima queste idee ritengo innovativa non è mia e quindi mi corre l'obbligo di dire che non è mia però somma per dire della fruttuosi TAR della discussione
Che
Stiamo facendo
Un'altra innovazione che si vorrebbe introdurre riguarda invece un altro tipo di registro che non è un albo ma un registro punto registro degli amministratori di condominio gestori avessero di condominio
Coordinato con il registro dei condomini di cui ci diceva prima
E e che dovrebbe prevede all'interno di un lavoro che deve essere fatto di delega fondamentalmente dal Governo poi per fare un lavoro fatto bene dovrebbe prevedere
Più stringenti requisiti di onorabilità da parte vedi amministratori professionalità la formazione dalla anche perché evitare diciamo le cose con un po'le brutalità
Che insomma come succede spesso Unomattina fa il postino il pomeriggio fa l'amministratore mattina far ferrovie pomeriggi fa l'amministratore quindi
Con un fai da te è un'improvvisazione che spesso poi determina anche conseguenze di nuovo
Di nuovo spiacevoli
L'altra cosa che prevederemmo questo è venuto fuori dall'Assemblea perché queste idee non sono venute fuori così
La sera alla mattina ma ci si è confrontati anch'io mi sono confrontato
Diciamo con tutti i rappresentanti dei vari interessi che gravitano su quel dovere che sono i proprietari che sono i condomini che sono gli amministratori che sono i notai che sono
I consulenti che faccio vari soggetti pazza idea per esempio prevede che non possa essere nominato
L'amministratore che venga revocato dall'autorità giudiziaria perché ahimè succede anche questo a volte c'è
Ci sono persone che sono revocate diciamo nell'espletamento delle funzioni di amministratore l'autorità giudiziaria e vengono nominate adesso tocca
Su una
Un'altra volta e che noi provvederemo esplicitamente che questa cosa non si possa
Non si possa fare insomma
Queste le altre cose che stiamo discutendo noi riteniamo che sia una questione molto importante anche se
Condominio né all'epoca discorsi diciamo sofisticate sul piano filosofico e giuridico insomma
Però come abbiamo visto insomma
Interessa la maggior parte degli italiani interesse la maggior parte quasi la totalità delle persone che vivono delle città sperimenta moltissime questioni anche molte liti
Come si diceva prima
Se riusciamo
A modificare l'impianto che è un po'invecchiato perché a più di settant'anni come dicevamo prima è introdurre anche sulla base del lavoro fatto al Senato insomma
Alcune modificazioni che rendano quadro diciamo normativo
Più aderente alle
Novità che sono intervenuti dopo tanti anni io credo che
Avremo dato un contributo per il migliorare la vita di relazione dentro i nostri condomini
Speranze che in prospettiva
Non si usi i consumi condominio come metafora insomma
Di una realtà ingovernabile questo anche grazie a norme che siano chiare che sia trasparenti che rendano la vita condominiale insomma rapito ordinata anche sul piano delle regole che presiedono alla convivenza dei cittadini