25MAG2013
intervista

Roma "la città bancomat". I terreni edificabili come moneta corrente - Intervista a Giovanni Caudo

INTERVISTA | di Enrico Salvatori Radio - 16:36. Durata: 25 min 14 sec

Player
I terreni edificabili sono moneta corrente, così si continua a costruire nonostante la bolla immobiliare.

Le periferie come opportunità di crescita, le centralità e le politiche per la mobilità.

"Roma "la città bancomat". I terreni edificabili come moneta corrente - Intervista a Giovanni Caudo" realizzata da Enrico Salvatori con Giovanni Caudo (ricercatore di urbanistica all'Università di Roma Tre).

L'intervista è stata registrata sabato 25 maggio 2013 alle ore 16:36.

Nel corso dell'intervista sono stati trattati i seguenti temi: Amministrative, Beni Immobili, Casa, Comuni, Crisi,
Economia, Edilizia, Elezioni, Politica, Roma, Territorio, Urbanistica.

La registrazione audio ha una durata di 25 minuti.

leggi tutto

riduci

16:36

Scheda a cura di

Delfina Steri
Visualizza la trascrizione automatica Nascondi la trascrizione automatica

Torniamo ad occuparci della città di Roma modello imprescindibile per tentare di ragionare sugli esempi di città
Esempi di città disegni urbani appunto o scarabocchi che inevitabilmente possono migliorare o peggiorare opprimere
La qualità della vita di tutti i cittadini città pubblica città privata di spazi e servizi città in vendita per stampare
Moneta corrente in periodi di crisi economica bene anche questa volta vedremo di approfondire meglio questi temi a me la avvalendoci di
Un ospite considerevole come il professor Giovanni caldo docente di urbanistica all'Università Roma Tre che
Abbiamo in collegamento dal quale vogliamo dare il benvenuto ai microfoni di Radio Radicale professore buongiorno vogliono anche voi
Senta lei è residente a Roma
Si sta elaborando a votare contro va bene presenta ma le volevo domandare se per caso qualcuno in particolare tra i candidati nelle è sembrato più consapevoli rispetto a un'idea di
Di governo della città
Allora ma mi sembra che la sfida sia stata in parte colta da tutti da ottobre a Roma la città molto
Molto importante anche nel panorama nel panorama politico poiché anche una accomuna delle principali capitali capitale europea diciamo una delle cose
Sottolineiamo mi pare che negli ultimi anni questa dimensione internazionale c'è stato un po'poi in messa in secondo piano
Tutto questo poi ognuno avrà le sue preferenze ecco insomma in qualche modo rispetto alle cose che ha letto ma come sono sembrati abbastanza preparati oppure un po'lascia un po'a desiderare dieci anni fa che lascia un po'a desiderare
Senta allora partiamo forse da quello che è il più grande paradosso Romano nonché forse si è esteso in altre parti d'Europa oppure è stato anticipato in altre parti d'Europa chissà se poi li abbiamo contagiati un po'della nostra della nostra peste a Roma dal due mila tre al due mila sette si sono costruiti quasi cinquantadue mila alloggi quasi
Dieci mila ogni anno no la ma negli stessi anni praticamente il disagio abitativo è diventato insostenibile la domanda è costruire nuove case
Serve a contrastare all'emergenza abitativa oppure avremmo bisogno di politiche per la casa per come si dice riabilitare la città abitata
Soprattutto visto e considerato il fatto che gli immobili sfitti sono praticamente decine di migliaia lega sempre compra più nessuno
Nella mia la mia risposta è certamente Novellino quella che fa anche perché lei ha fatto una citazione praticamente che applica la città abitata è un
Una mina
A mio modo di leggere le cose di dirvi di sottolineare l'importanza di lavorare con la città già costruita con la città esistente perché ci sono
Facco di spazi e di
E il tiro e di opportunità consideri che quello che abbiamo costruito negli ultimi sessanta anni cioè dal
Mille novecento cinquantatré cinquantaquattro
Prova oggi è più o meno come estensione pari a due volte quello che era la Roma del mille novecento facevo fatica in questi sessant'anni
Abbiamo triplicato la superficie della città
E una buona notizia questa perché si vive viviamo più giullari via più nobili per abbiamo più spazio ai propri servizio scuola abbiamo più parchi quindi
E tutto vale ove nella direzione giusta di un vivere migliore abbiamo noi l'abbiamo più servizi più partite
Ed ex post rispetto alla città di nemici parte non c'è dubbio nello stesso tempo però quello che abbiamo costruito in questo territorio punto e per far questo triplicare la norma superfici urbanizzata c'è moltissimo tanto
Che in parte e si sta dismettendo perché gli usi non solo credo
Necessari per gli usi in parte abbiamo costruito malamente
In parte ci sono interventi civici riceva città è cresciuta un po'
Fuori come dire senza una regola precisa per cui ha fatto ribalta in una città dentro e poi ha lasciato un vuoto e poi proseguiva Pilla ecco tutto questo
Vittorio il territorio del del Progetto il territorio attuale entro cui bisogna bisogna lavorare l'emergenza abitativa in questo ci sta
Ci Staffan ruolo appello è perfetta
Perché l'emergenza abitativa non si risolve più costruendo nuove case nei dati che dice lei diceva che citava lei ce lo dimostrano il problema è Pecchi costruiamo dove costruiamo eccome escono costruiamo davanti
Parto dal presupposto che oggi da questa è la causa è una questione legata alle tante forme dell'abitare alle tante domande indicava evidente che se costruiamo solo Café intercettiamo solo una piccola parte quella magari
Delle famiglie che si possa permettere di accendere un mutuo anche lì con molti sacrifici e che come dire corrisponda solo una parte della della domanda per questo devo dare un'annotazione critica molto critica
Da questi ultimi cinque anni direi proprio
Dire proprio questo
Che all'emergenza abitativa e sta utilizzando l'allarme all'Amministrazione Alemanno come un grimaldello per continuare a soddisfi l'esigenza di nuove costruzioni di di cemento nell'agro romano e per questo qui sia sbagliato per due motivi da un punto di vista etico nei confronti di chi ha e
Di dell'emergenza abitativa da un punto di vista più generale perché non si può
Usare questo questo
Questo problema per continuare diciamo a estendere la città nella territori che sono sensibili si effettua strade presso strutture che erogano ulteriormente
Quel poco di territorio agricolo che rimane quindi questo il motivo per il quale in realtà si continua a costruire
Infatti ho accennato prima durante l'introduzione alla città bancomat tra città come bancomat e anche il titolo di un paragrafo ombra di un libro su Roma a Roma il tramonto della città pubblica che ha scritto punto Francesco Airbus da qua dal quale appunto
Prendiamo spunto ecco ce lo vuole spiegare un attimo che cos'è la rendita fondiaria ce lo vuole ricordare
Viene fatta è una cosa che è sempre esistito che niente anche appunto con riferimento ai nostri il reddito degli anni Cinquanta la rendita e il fare sempre fa un riferimento importante per la crescita della città oggi si è aggiunto
Un milione o un elemento diciamo di particolarmente specifico perché prima c'era una parte resta costruita con l'investimento pubblico notte diciamo a Roma Roma consideri che ci sono
I famosi quartieri che vengono sempre citati come il degrado dei famosi quattro Laurentino trentotto cordiale la montagna e l'amore
Per fraterno perché qualcosa in realtà sono centoquattordici e non gli altri gli altri centodieci non ci occupiamo dove tutto sommato alla firma questi quattro sono un po'
Il manifesta diciamo di un degrado questa città pubblica
Sono circa quattrocentosessanta mila abitanti più o meno come tutta l'Umbria come per la rete come l'Umbria viva tutta l'operazione dell'Umbria si fosse trasferita in quartieri costruito dalla mano pubblica ecco quella stagione è finita oggi
L'abbiamo solo e soltanto la città privata costruita attraverso l'intervento del del privato
E quindi tutte le risposte che noi abbiamo bisogno per costruire la città pubbliche servizi le strade le scuole
Non essendoci più o risorse pubbliche ci si è inventati questo modello appunto la città bancomat io do al privato la possibilità di costruire e io le chiedo di realizzarne i servizi in questa sorta di scambio per cui
Che Toritto volumetrie più servizi riesco a fare ma questo meccanismo è evidente allora che si ombrello un meccanismo vizioso
Però è quello che è stato sancito da diversi anni e che l'aveva
La leva diciamo la moneta urbanistica proprio il termine usato dalle vanno in una delle sue uscite pubbliche in cui presentava diciamo inviti i programmi urbanistici della della città di Roma perché cinque anni mente in questo modo di
Ecco appunto io costruisco costruttore dei servizi pubblici
Il comune l'autorità pubblica me mi dà la possibilità di
Un terreno appunto di rendere un mio terreno edificabile praticabile allo strumento conclude
Inoltre si concretizza dell'accordo di programma da un punto di vista tecnico citiamolo contributo per l'urbanizzazione oppure frode perché ovviamente vanno o vanno oltre quelli che sono consentiti è stata richiesta dalla legge
Tutti quanti sappiamo che se devo
Costruire devo diciamo questa attività è onerosa devo dare un
Un un quid all'Amministrazione comunale che vuol dire costo di costruzione oneri di urbanizzazione
Quello di cui stiamo parlando è
E in più rispetto a proporre che deve comunque riceve questi oneri di urbanizzazione sono legalizzare da un punto di vista disciplinare diciamo assessor
Ma loro sono obbligatoriamente in cui io stavo la concessione edilizia questo scambio che aveva chiamato punto Manet urbanistica ci sovrappone a questa quota
E quindi in qualche modo e anche a discrezione dell'amministrazione comunale c'è più
Cubatura concedo al privato più posso chiedere il servizio
Il problema è che già questo scambio come si era già un elemento diciamo vizioso al suo interno perché più costruisco più servizi dico servizio bidoni che fa la fine del saldo della città è sempre negativo
Persone con aspetto non secondario che l'Amministrazione comunale non sempre riesce a fare bene i conti di quanto da al privato rispetto a quanto attiene in termini di utilità collettiva di uso in campo
Ma è per questo che abbiamo una città piena di immobili sfitti cioè
Al costruttore
Che mette in piedi quei tre edifici che poi non vende
Quanto gli importa effettivamente vendere quegli edifici questo diciamo è determinato dalla dal fatto che questa venga di cui parlavamo prima non si applica
Diciamo a un operatore che fa come attività all'impresa edilizia mafia per un operatore che oltre a fare l'impresa edilizia e anche proprietario delle aree ok di cambio di destinazione d'uso di quell'aria
Magari in questo imprenditore ha comprato l'aria a un prezzo agricolo
Dopodiché ottenuto ambito di questi meccanismi cambi di destinazione d'uso quindi a diventare edificabile è evidente che già in quella questo passaggio da agricola a edificabile il nostro voto con struttura Uto una rendita
E quindi un plusvalore che li consente in un momento come questo di crisi di avere degli immobili che sono rimasti vuoti perché al TAR il TAR non ha pagato talmente tanto poco
Che non incidere sul sul sullo sul guadagno che lui deve portare
Accadrà compimento dell'operazione quindi Guadagno vero diciamolo sarà ottenendo l'edificabilità nel terreno assolutamente se consideri che
Nella migliore delle proprie cioè come intende più su un livello minimo questo guadagno
E dell'ordine del trenta per cento perché il costo di costruzione diciamo il corso mi scusi il costo del sereno incide sulla valore diciamo del costo di costruzione di mobile del trenta per cento ma questo minimo perché sicuramente ha già guadagnato di più il trenta per cento
Bene e quindi che ci mette in una situazione completamente particolare cioè non c'è nessun Paese
D'Europa in cui noi possiamo fare ora ad un confronto di questo tipo perché negli altri Paesi europei abbiamo dei soggetti che sono in prefettura cioè fanno attività edilizie guadagnano
Sul lavoro di costruzione dell'immobile qui invece si guadagna ancor prima di costruire il nostro operato rapportata a casa un plusvalore di consentirci tre indifferente sia la qualità infatti costruiamo case pessime
Non c'è una ricerca diciamo particolarmente non li vediamo in giro però molti complessi sono addirittura simili simili proprio uguali come dire copiati
Sia che stanno sulla Magliana o che li trovo sulla Flaminia con gli stessi identici progetti realizzati in punti diversi quindi non c'è una ricerca sulla qualità
Non c'è una particolare cura nel modo in cui vengono realizzati e tanto più se voi non le rendo ne prendo uno ogni tre tutto sommato riesco ancora a stare sul mercato come se ne esce da questo circolo vizioso
Se ne esce tornando diciamo il soggetto pubblico in questo caso l'Amministrazione pubblica dovrebbe tornare a fare quello che per cui è chiamato a
Nelle amministrazioni pubbliche chiamata governare i processi di trasformazione urbana e di urbanizzazione a vantaggio della collettività
Per fare questo dobbiamo prendere atto di alcune cose uno che non serve più costruire del nuovo facente trasformare tutto quello che c'era di trasforma bell'esistente e molta parte di questo trasformabile pubblico cioè paradossalmente ne abbiamo un'amministrazione comunale
Che negli anni Sessanta
Tutta la polemica era come acquisiamo un suolo pubblico per governare i processi di trasformazione della città e sappiamo che
Su questo tema del regime dei suoli dell'acquisizione preventiva del suo verificabile si è divisa diciamo no la festa dell'urbanistica italiana c'est oggi
Che e assieme a vedere la città costruita di suolo pubblico o di suolo in mano all'amministrazione pubblica c'è tantissimo pensiamo alle caserme ventinove depositi pensiamo all'ex aree pubbliche dismesse pensiamo tutto i suoli che sono state spiegate inutilizzati c'è oggi che c'è un demanio di UPI solo pubblico
L'amministrazione pubblica sembra l'unica cosa che fa fare venderlo invece di dire beh ma io so questo demanio posso governare i processi di trasformazione di questa città anche il bando occasione privati di
Intervenire su queste aree di modificarle via Duse insomma
Rispetta questo demanio pubblico invece di fare un pensiero
Sui vantaggi della collettività avrebbe dall'uso efficiente di questo suolo la procedura perché non è bello tra l'altro non si riesce a vendere e quindi anche lì è un finto Olle onorevole
Una sola soluzione sostanzialmente finta
Che a continuare a fare le cose che stiamo dicendo che non bisognerebbe fare cioè continuare a costruire a rendere edificabile suolo agricolo perché peggiorerebbe la prospettiva completamente diversa che Fini il fondo non è voluta da nessuno faccia da tramite tra pubblica
Non la fa la vede non
Non la intercetta comune delle cosche penale sostanzialmente anche agli operatori privati
Anche le dicono tutti rigenerazione degenerazione degenerazione di fatto ancora loro gli conviene molto di più fare il nuovo perché lui è più semplice trasformare ripeto
La qualità è bassissima i costi sono sostanzialmente ammortizzati lavorare nell'esistente trasforma l'esistente e più complesso richiede
Un'innovazione nei modi in cui si costruisce nei modi in cui ma richiede che tutti i due soggetti al pubblico del privato facciano un passo avanti verso un Paese civile
Lei se non ricordo male nel
Sempre nel libro di erba Hanif
Esempio appunto del quartiere balli mondano del nord di Dublino dove questo quartiere alteris
Ferrico storicamente degradato diventa per l'amministrazione pubblica una risorsa di crescita di sviluppo addirittura
Superiori rispetto alle aree centrali della città
Ci vuole rigore guarda è un esempio proprio di scuola perché era un quartiere come potrebbe essere uno dei quattro
Che ci diamo tempi non son qualche nome Laurentino trentotto dove appunto nessuno voleva andare dove c'era un degrado appuntito sociale anche un po'più felice abbastanza accentuato l'Amministrazione ha fatto di quel quartiere
In un periodo il tempo lungo però ce ne sono partito del novantasei stanno finendo proprio perché nel due mila dodici allo
Fatto gli ultimi interventi però sostanzialmente guidato un processo di trasformazione di quel quartiere partendo dall'uso efficiente delle aree pubbliche quindi urgente dei soggetti privati alla costruzione di un quartiere che adesso a distanza diciamo di
Sedici anni più o meno è sostanzialmente diverso da quello che era lo altrove novantasette e
Diverso perché per esempio anche il professionista a basso reddito
Quindi il ceto medio dei prezzi del perché mentre prima era un quartiere sostanzialmente degradato hanno costruito occasioni appunto per alloggi a costi sociali che hanno intercettato la domanda di questi soggetti quindi non solo
Abito in quei quartieri hanno dato la CALRE AICCRE passero cioè i più deboli che già c'era Romano costruito occasioni
Per far venire in questo quartiere quella quelle fasce sociali giovani professionisti che possono anche a rendere più di quel quartiere noi abbiamo parlando dell'esempio che facevo prima
C'entra Roma centoquattordici quartieri repubblicano
Centoquattordici un territorio di cinque mila ettari quattro mila ottocentonovantotto vogliamo essere precisi in questi quattro mila ottocentonovanta è prima dovremmo da domani mattina avviare un processo in tutto il centoquattordici di
Riprogettazione di questi quartieri perché abbiamo capito nidi immobili che sono poco utilizzata o fare meglio aree che sono state espropriate e non solo e non sono stati costruiti servizio dove possiamo intervenire e rifare attraverso una gestione oculata
Della piuttosto pubblica in questo caso del demanio e del suolo e degli immobili una prospettiva per il PD generazione di questi quartieri concreta e fattibile realizzabile insieme agli abitanti coinvolgendo gli abitanti cercando di realizzare
Non solidifica mancano appunto di portare lì quella domanda di cause che invece molto spesso va fuori
E citato anche il libro di Albani ma dalla ricerca abbiamo fatto all'università tra il due mila tre due mila dieci sono centosessantadue mila i romani che sono stati che si sono cancellati dall'anagrafe
Di Roma per andare a vivere nei comuni intorno a Roma infatti si dice che RU ma cresciuti
Quella ricevesse Roma cresce l'organo conseguire centosessantadue mila
è una popolazione una città come Cagliari che in soli sette anni due mila tre due mila dieci andata sparpagliati in un territorio
Volendo sostanzialmente un'ora un'ora e venti sono né più di viaggio tra il luogo in cui risiede il luogo in cui lavora mentre noi dentro il raccordo anulare perché questi centoquattordici questioni per la maggior parte devono dentro il raccordo tra le specie da qualche altro
Detto accordo l'abbiamo tutto questo popò di roba dove potrebbe essere
Ripensato riprogettato il collocare in occasioni per i giovani per l'abitare temporaneo per le persone vengono a lavorare a Roma
E non perché non richiedono eccetera eccetera eccetera
Ho capito soprattutto perché a Roma voi sono stati creati appunto quartierino dal nulla torno a centri commerciali viene in mente contro di noi quindi solo lì come dire per
Incominciando a costruire nuovi servizi
Si potrebbe incominciare a lavorare ma non solo ma dotando questi quartieri
Agli allacciando questi quartieri con il centro appunto con con con la cura del ferro con Conde il delle vie di di di trame di trasporti perché sono completamente come dire slacciati dalle parti centrali della città l'intervento dei consiglieri che
Il centro storico di Roma
Diciamo la parte delle dentro le mura occupa il tre per cento del territorio
Tutto il resto tutto il resto del nostro edificato e fuori dalle mura Ventura vivono centoventimila abitanti su due milioni ottocento mila a maggior parte di questi piromani vive tra le mura e raccordo e ormai
Circa un milione e c'è chi dice novecento novecentocinquanta mila raccordo delle e i confini comunali
Tutti quelli che vivono stasera dopo fuori dall'accordo checché se ne dica che ferita non avranno mai un servizio di trasporto
Efficiente non ci sia la metropolitana che potrà inseguire queste aree tranne la Linea C che usa la vecchia il darla la vecchia linea e già esisteva giardinetti e altro
Tutte le otto gli altri settori fuori dall'accordo non avranno sistemi di trasporto su ferro come la metropolitana glielo posso che stimo né are perché anche io vivo
Fuori dalla
Dalla città ambirei Province quindi assoluto nell'alveo
E l'orlo li potranno avere perché non ci saranno
Il nel discorso fosse che
Anche lui come riportato nella dialogo avvenuto con devo nel bando se noi oggi e domani mattina avesse la bacchetta magica riuscendo il fruscio realizzare tutte le le filiere metropolitane prevista dal piano del Piano regolatore due mila otto quindi oltre la alla P che già ci sono i prolungamenti anche lacci tutta non solo un pezzo L'Aquila e Latina e quindi altre quattro che mancano
Se avessimo tutti i soldi non riuscissimo a fare una bacchetta magica domani mattina
In termini modali
Lo spostamento delle persone che oggi prendono la macchina privata e domani prenderebbero il nostro sistema di trasporto su ferro sarebbe
C'è chi dice del cinque dieci per cento c'è l'incidenza di tutto questo po'po'di infrastrutture
In termini di modifica del trasporto delle modalità di trasporto delle modalità di trasporto darebbe bassissima perché questo
Perché la maggior parte dei romani vive in zone che non sarà lo servite neanche da queste linee della metropolitana che sono solo sulla carta
Ma neanche trasformando le linee ferroviarie il linee metropolitane smania linee ferroviarie che già ci sono personali FR uno già ovviamente fanno un servizio importante ma lei pensi delle zone che stanno
Diciamo nella parte
Ovest di Roma che si sono ormai completamente fatture erano quelle non hanno un servizio ferroviario se non è quello che va sigillare appartengono lontane
Che ci sono delle parti oppure una zona che va verso la parte est verso i cartelli nonostante l'ICI sia sul sistema sud verso il feto c'è un sotto a Latiano non può essere servita dal sistema vi è la stessa cosa fare
Questa cosa debba anche dirci che invece noi abbiamo dentro il raccordo
Una quantità di aree che sono già asservito al sistema infrastrutturale e sono o vuote io faccio degli esempi certe volte
Se io vado a Ponte Mammolo
Possiamo non è una delle stazioni con più servire che c'è lo scambio degli autobus ce lo scaccia la Metropolitana Linea B uno esce della metropolitana stia circa duemila e duecento macchine parcheggiate
Su quattro virgola quattro lettere cioè su quattrocentoquaranta mila metri quadri
Non c'è nessuna città in Europa dove io esco dalla metropolitana e ho solo lamiere
Sinistra e l'aria è una Repubblica l'edificabilità il Piano regolatore bassissima bisognerebbe concentrare su quell'area dei servizi
Per esempio una delle nuove
Funzioni di carattere metropolitano ce li centralità è chiaro che dovrebbe andare nel punto in cui
Arriva direttamente la metropolitana invece di uscire trovarlo la difesa di auto questo succede solo a Roma
Senta ma questo
Ma il motivo per il quale alle consolari la mattina negli orari di punta si bloccano volutamente perché Turchetto e le grandi
Funzioni sono tutte nel centro di Roma lei consideri linea ha nominato
Tra le sette mercati nell'ora di punta tra le sette metri delle nove e io circa dieci mila e ottocento passeggeri in direzione centro settecento in direzione ferma cioè lo squilibrio è enorme
Ma perché io devo arrivare in centro strada Benina uscendo templi la metropolitana o un'area
Anche lì solo macchine sappiamo che c'è tutto un problema che l'aria del Comune di Frascati ma in quale Paese in quale capitale europea
Un luogo come quello
Arriverò funzioni zero servizi cioè potrebbe invece
Collocarsi in quell'aria delle funzioni delle
Funzioni importanti tanto da poter investire flussi e cioè che io la mattina non l'ho diecimila che vanno in centro seicento che escono ma ne ho ottomila che vanno in centro e due mila cinque fanno nell'altra direzione per quindi tutto questo
E a Lizzano delle città andati delle centralità vere no cioè periferie valorizzate da sedi importanti di Ministeri e non so dibattito utilizzando il nostro sistema di infrastrutture esistenti
Lavorando con la con manovre di questo tipo di carattere urbanistico a riequilibrare e rendere più razionale e più efficiente il nostro sistema già queste a contribuire contribuirebbe in maniera sostanziale a modificare
Il uno dei veri dei dei dei drammi di questa città che è il traffico centri per l'ottocento euro ma riguarda
Tutti i settori di tutti i settori vero con questo lei sa sì
Purtroppo la politica urbanistica la politica dei debitori porte come l'abbiamo in questi ultimi anni vent'anni sono andati in due direzioni le lei in in questo adesso ci sta ci sta confermando la tesi che la questione della mobilità non è altro
Che è un'appendice di una questione molto più ampia di quella urbanistica luna non può prescindere dall'altra sotterraneo continuiamo a fare Tor Pagnotta e poi ci poniamo il problema della filobus è chiaro che la scelta operata poca
Allora buon lavoro ai giovani che ha avuto uscente di urbanistica l'università di Roma tre allora risentirci a presto arrivederci e buon lavoro