Furore, storie e letture della crisi economica

Buongiorno bentrovati all'ascolto di Radio Radicale questa furore storie letture delle crisi economiche io sono Stefano Imbruglia iniziamo questa nuova puntata di questa rubrica una delle rubriche veri Radio Radicale dedicata ai temi economici nella puntata di oggi ci occuperemo di il mercato immobiliare e della crisi del mercato immobiliare e domande che ci porremo esse in Italia ci sono state c'è stata la bolle mobiliare e quali sono le prospettive per il mercato futuro ho e parleremo con Marco Spampinato che già stato componente dell'Unità di valutazione degli enti pubblici ed è un collaborato nella voce punto info e con nostro interlocutore abituale che Luca Dondi analista del mercato immobiliare di Nomisma e quindi iniziamo a verifica a capire quello che sta succedendo il mercato immobiliare parlando con Marcos Martinato che è collegato telefonicamente con nuovi e alcune diamo il buongiorno buongiorno
Allora insomma lei ha scritto qualche tempo fa un articolo per ha la voce punto info insomma
Prospettando la possibilità che in Italia ci sia una bolle immobiliari ecco ci vuole un po'spiegare come lei ha giunto a questa conclusione
Senta se quella se abbiamo capito bene poi l'articolo che non ho capito assista ha capito senz'altro bene diciamo quello che ho scritto e quello che ho fatto è stato fare un'analisi
Degli andamenti diciamo dei prezzi e delle della produzione del comparto immobiliare nell'ultimo nell'arco dell'ultimo decennio
E diciamo la mia tesi è che in Italia ci sia stata una bolla immobiliare comune angoli moviere c'è stata anche in altri Paesi
Sì la provvede immobiliare che ha fittizia sia cominciata diciamo verso la fine degli anni novanta
E che abbia avuto una una conclusione o si stia diciamo concludendo dalla dalla dal due mila sette quindi dal
Con la crisi economica della crisi finanziaria si
Quindi però lei ha fatto non ha considerato perché poi in questo momento noi sentiamo anche sui vediamo spesso gli imprenditori edili che si lamenta sono nella crisi del settore un settore vitale c'era però alla fine c'è bisogna pure con sì tarare se uno costruisce le case ci deve essere qualcuno che li compri e lei da un suo calcolo viene docente fa notare come ci siano costo ci siano state costruite in questo periodo
In un periodo storico lei ha preso in considerazione più casi per le che necessitano o sono
Decisamente decisamente è e questo appunto l'effetto di un fenomeno speculativo cioè come io ho scritto nel
Nell'articolo sulla voce contro in funziona ma non speculativo e quello in cui
Diciamo il il prezzo non si forma per l'incontro della domanda e dell'offerta complessiva del mercato ma si forma attraverso un meccanismo di rincorsa cioè le aspettative degli degli diciamo di chi acquista e di chi vende sono continuamente trainate dall'aspettativa
Che il prezzo aumenti questo ha favorito diciamo questa dinamica favorita anche da politiche favorevoli scusi la la la ridondanza diciamo da da politiche dopo da politiche incentivanti di questo fenomeno ha creato
Aspettative continue di crescita dei prezzi e ha favorito la la produzione attraverso ovviamente le condizioni create in genere su scala locale di un numero in eccesso di nuove abitazioni
Quindi questo tra l'altro diciamo nel mio articolo insisto anche su altri aspetti diciamo di comparazione tra il settore immobiliare e altri settori dell'economia perché
In un'analisi di lungo periodo il settore immobiliare nell'ultimo decennio nel decennio due mila sicuramente mostra delle condizioni di vantaggio nella dinamica dei prezzi straordinari rispetto tutti gli altri settori essendo il settore in cui
Diciamo l'inflazione relativa del settore la più alta
Mentre nei decenni precedenti immobiliare non era il terzo cioè quindi lei quando dice dell'amore in Francia del settore si è che i prezzi sono aumentati in maniera su alle ore le altre agli altri beni alla dinamica dei prezzi in tutti gli altri settori quindi che gli consente che poi sono quasi hanno avuto un volume molto alto propri metà incentivato anche al fatto che passando col passaggio all'euro i tassi di interesse per i mutui si sono avvantaggiati insomma
Però ecco una domanda che volevo fare cioè siccome lei sosteneva re sono trecento mila gli appartamenti sono stati costruiti in un periodo ciò e ci sono degli appartamenti che in sovrannumero applicando ventimila calato in più ente quindi cioè queste gare e di conseguenza è una siamo ormai in un mercato più che maturo
Cercherò ecco saturo se ho maturato nel tempo sono abituato che avrei prodotti arrivino ad una non hanno preso quindi dicevate né di conseguenza è un Z dove non se ne esce più nel senso perché non bisogna più costruire nuove case perché non c'è più mercato o no
Secondo i suoi calcoli
Secondo i miei calcoli diciamo a la
Che corrispondono tra che vedono anche una ridotta a un possibile anche oggi una riduzione dei preferì mobiliare
Diciamo un mercato ci può essere per le case già costruite laddove i prezzi scendano nel senso che dato che
Prezzi troppo alti diventano poi impossibili per letta che diciamo di redditi che rimangono più o meno stabili o crescono né ci siamo in una maniera
Con la dinamica ma molto più rallentata rispetto alla crescita dei mezzi dei dei prezzi degli immobili l'unica possibilità per cui Nicolosi riavere diciamo o di rivitalizzare il mercato è quello che i prezzi scendono a questo punto chiunque a
Colori quale diciamo vogliono acquistare ma non hanno diciamo disponibilità economiche così elevate possono
Trovare di nuovo qualche abitazione da ad acquistare questo riguarda ovviamente solamente quella componente della popolazione o lì non per il nel mio articolo il ragionamento è finalizzato a quella componente di popolazione giovane che
Può ancora avere le reggente della questura o rimarcato è perché poi siamo noi stiamo parlando le dice Vittorio giustamente parlava di giovani stiamo parlando siccome la nostra società insomma l'onore al pari di quelle europea sta invecchiando quindi di conseguenza ci saranno sempre meno giovani quindi
Ma mano che ci sarà una un subentro diciamo probabilmente nel nelle abitazioni
Quindi non c'è PMP meno necessita anche di nuovi immobili quindi o no sicuramente ma sicuramente io
Io sono convinto diciamo che l'Italia dovrebbe puntare molto meno sul settore diciamo edile e immobiliare in particolare poiché
Questo è un settore perché per noi ha rivelato già tutte le sue
Potenzialità e anzi però tutti quanti se l'uomo decenni ha cominciato a creare forse qualche problema
è però tutti quanti sostengono che se riparte l'economia cioè di parte edilizia riparte l'economia insomma quindi un po'del mio non è un controsenso ma anche un po'vittime del nostro Delta del nostro del nostro le nostre abitudini diciamo entrare
In maniera conservativa in un certo senso cioè
Tendiamo a riprodurre i nostri centosette gli anni Cinquanta avvenendo io
Quindi è quello probabilmente le dice però ecco a questo punto restiamo sullo questi immobili trovate questi immobili invenduti scelto secondo lei
Trovando calcoli che lei ha fatto il tracce
Di quanto potrebbero scendere somma perché poi alla fine trecento mila appartamenti in più insomma se con dei redditi che si contraggono sempre di più insomma rischia di buttare a terra anche presso del mercato non solo questi dell'invenduto si abbassano troppo i prezzi o no
Ma io non l'hanno no no no diciamo non ho fatto delle previsioni onestamente diciamo noi siamo in linea generale no no chiaramente esaminare abbiamo no no certa una no le rispondo che le rispondo serenamente diciamo non non ho fatto delle previsioni e non non diciamo non è non non era quello diciamo
La mia intenzione tra l'altro non credo diciamo che
Che sia facile farla nel senso che se osserviamo il mercato italiano rispetto ad altri mercati notiamo anche che ha una maggiore vischiosità rispetto da noi in genere
Stizziti i prezzi scendono soprattutto i prezzi non scendono molto rapidamente
Ecco forse comparativamente con quello che è successo ad esempio nelle bolle immobiliari di altri Paesi che sono state anche d'intensità maggiori come l'Irlanda agli stessi Stati Uniti
Si sentano scendono scendono in maniera molto lenta
Quindi
E ci stiamo a fare previsioni è estremamente difficile poiché mentre dirette scendono salgono può essere facile o relativamente più facile dire di quanto scendono relativamente difficile un altro piccolo problema è che abbiamo delle rilevazioni relativamente
Rudimentali ancora nonostante la qualità dell'impegno degli Nomisma nel raccogliere in serie storica questi dati e la nuove nuovo impegno dissuade raccogliere informazioni sulla
Sulla variazione dei prezzi nel settore immobiliare l'Italia non ha una tradizione di statistiche molto accurata nel settore immobiliare
Per quanto diamo pertanto andiamo molto e spesso diciamo incontro alla necessità di ragionamenti molto NATO mentre ci diciamo se si parla di prezzi però ecco lei ha parlato di blitz si
In Irlanda e negli Stati Uniti si abbassa ricordi quanto si sono abbassati il valore delle delle case in percentuale evidentemente
Facendo una media anche del qua ci sono stati al TAR innanzitutto diciamo alla all'avvio della crisi nel due mila e sette ci sono stati i Paesi in cui il il crollo è stato il venti trenta per cento immediato
Del prezzo ecco quindi dei tre il PD immediato intendo né dire nell'arco di uno o due anni ricordo anche la Spagna ebbe un ebbe un andamento di questo tipo di tale non ha conosciuto dal due mila sette questo tipo di sgonfiamento della sua bolle immobiliare
Sicuramente c'è stata c'è c'è stata ed è in corso una riduzione dei prezzi il il processo è più lento
Devo dire che
Diciamo corrispettivi avere non esportatori per correttezza i costruttori edili negano che in Italia ci sia una un problema di bolle mobiliare
Beh
Diciamo certamente i seguenti elementi agli emendamenti questo è inevitabile i costruttori edili ovviamente negano e e forse anche perché sarebbero stati naturalmente i principali beneficiari della bolla
In quanto una bolla immobiliare fatta anche di un differenziale tra profitti poiché i costruttori possono ricavare redditi o profitti che possono essere ricavati in tutti gli altri settori economici questo vorrebbe dire che
Nell'edilizia nell'ultimo decennio nell'ultimo quindicennio si sono avuti margini si sarebbero avuti bene l'abbiamo rilevazione così precisa a margine di profitto in crescita
E quindi in maggiore crescita rispetto ai margini di profitto che hanno potuto fare gli imprenditori in tutti gli altri se un comparto dell'economia soprattutto in quelli molto esposti alla concorrenza internazionale con il manifatturiero il mio ragionamento mirava soprattutto anche a dire che
Se puntiamo molto diciamo sul
Su questo settore diciamo sulle costruzioni dobbiamo anche sapere che però
In questo modo il vantaggio amo
Uno dei nostri grandi punti di forza dell'industria manifatturiera quindi
Telegraficamente perché siamo bravi ma è la chiusura possiamo dire che probabilmente bisognerebbe ripensare la ma il tipo di tassazione nel senso che in questi anni è stata favorita una agli investimenti in immobili pensare ecco come costruttiva
Ma tassazione pro imprenditoria insomma dal primo
Però imprenditoria competitiva sul mercato non non è solo la tassazione perché la politica economica è composta di diversi strumenti diciamo che utilizzare il tutti gli strumenti di politica economica di cui
Il Paese dispone per svoltare per favorire diciamo una
Una riprova all'inflazione ricentralizzazione del nostro sviluppo sull'industria manifatturiera e su quei settori di servizio che sono più
Diciamo innovativi pregnanti la ricerca l'innovazione tecnologica insomma tutto ciò che ci può mantenere competitivi sui mercati non farci trovare poi in una posizione
Difficile da un punto di vista del dello sviluppo economico del nostro Paese va bene debba rimanere siamo illudiamo
Territorio rimaniamo indietro perfetto se no ve li condivide ringraziamo Marco Spampinato grazie se è stato con noi
Grazie a lei e arrivederci ringraziamo ancora Marco Spampinato adesso parliamo con Luca Dondi analista del mercato immobiliare di Nomisma buongiorno Rondi buongiorno
Allora dottor donde lei che è uno dei nostri interlocutori abituali quando parliamo di mercato immobiliare insomma
In questo momento ci una bolla immobiliare o c'è stata una bolla immobiliare in Italia
Dicevo che ci sono parecchi disallineati rispetto alla capacità di spesa dalla domanda quindi c'è un potenziale recessivo ancora implicito nei valori di mercato Peraro prospettiva di di ripresa di ripartenza del settore è necessario un ulteriore adeguamento
C'è stata una bolla alla luce dell'evoluzione oggi possiamo dire di chi quello che negavamo quando eravamo nella fase scendo ente oggi ci rendiamo conto che forse vari diciotto quello che ci ha indotto in errore è stato l'atteggiamento del credito
C'era molta disponibilità da parte delle banche erogare nei confronti del settore e questo ha di fatto alterato
I parametri di riferimento inducendo una maggiore capacità di difesa venuta meno quella disponibilità da parte delle banche ci siamo ritrovati non conta sto completamente diverso in una rottura strutturale e l'adeguamento molto lento dei paletti al nuovo contesto ha fatto sì che emergeva dalle undici alle un disallineamento sostanziale quindi
Si creassero le condizioni per un insostenibilità dei valori di mercato quindi di fatto anche se in maniera un po'paradossale ex-post la si può dire che
C.c. adottata una una bolla immobiliare rispetto le capacità di ripresa della domanda quindi mettere schema che abbiamo sentito prima di lei con una
Uno studioso del settore che ci diceva certe sono stati secondo lui costruiti trecento mila appartamenti in più negli anni scorsi questi ora trecento mila appartamenti in più in qualche modo POR determineranno già dovranno essere assorbite nel mercato quindi questo punto po'comporterà un ulteriore con blocco continuo del
Delle costruzioni o no
Bonetti indubbiamente si comporterà una riduzione della capacità di di costruire proprio perché non non c'è assorbimento fu quell'eccesso di costruito e quindi
Invenduto è figlio di valutazioni errate dal punto di vista quantitativo e qualitativo
Sovradimensionata la domanda probabilmente non si è capito che una parte di quella domanda aveva capacità reddituali
Medi e medio-bassi e quindi una capacità di spesa più contenuta rispetto ai valori di mercato per cui una parte di quell'invenduto era già probabilmente scritto negli anni di
Vi è scesa del mercato e quindi nell'epoca in cui veniva programmato da una parte la conseguenza di ripiegamento dell'economia di un deterioramento delle prospettive delle aspettative di una di minore disponibilità delle banche a sostenere gli acquisti immobiliari
A quest'ora da parte delle famiglie perché poi
Anche le famiglie non sono italiane spesso sono state hanno risparmiato nel mattone insomma diciamo che
Grande risparmi degli italiani e nelle negli immobili ecco ancora la difficoltà in qualche modo che seppe hanno anche molti che stanno cercando di vendere casa però non non riescono a venderla cioè questo può portare non un futuro prossimo anche un po'più là nel tempo a un ripensamento delle abitudini italiane quindi c'è mentre uno pensava il mattone
Non potrà mai crollare
è un investimento sicuro ora potrebbe esserci una un fenomeno di questo tipo insomma un cambiamento di atteggiamento degli italiani
Sì oggi questo lo registriamo c'è una rivisitazione del grado di affidabilità del settore della capacità protettive difensiva del settore immobiliare adesso non so dire non c'era un
Considerazione che farla per i prossimi mi anni ma è una cosa che sicuramente oggi caratterizza le valutazioni di una parte delle famiglie italiane c'è però anche da dire che è un'altra parte di famiglie continua a guardare all'acquisto immobiliare come prima opzione rispetto a
Lei vigente di utilizzo certo ma allo stesso tempo di investimenti di mobilitazione del denaro
Perché in un momento in cui il mercato è ai minimi da agli ultimi trent'anni la visto il numero di compravendite registriamo comunque circa ottocento novecento mila famiglie che oggi sono alla ricerca di un immobile da acquistare per cui è vero che si è ridotto
In grado di interesse anche per una questione di disponibilità e di minore fiducia sulle prospettive sia del settore che a livello economico però è anche vero che c'è tuttora una domanda e
Soddisfatto
Che presente sul mercato immobiliare le dice adesso dava un numero ottocento mila persone insomma le famiglie che sono alla ricerca di un immobile abbiamo un'idea di quanto voi vengano ma insomma gli anni due mila
Le famiglie che cercavano l'immobile
Che per capire il CUP
Per quanto è crollato e
Siccome siamo andati a memoria quindi
Siamo su livelli che sono circa dimezzati rispetto agli anni in cui c'era una spinta all'acquisto alla patrimonializzazione
Siamo passati dal milione e mezzo milione ottocento mila famiglie italiane che si traducevano in a ottocentocinquanta novecento mila compravendite a un livello decisamente tutti contenuto ma che rimane
Circa doppio rispetto alle dimensioni del mercato per cui è rimane una domanda che seppure molto più contenuta rispetto al fatturato è molto superiore rispetto alla dimensione del mercato quindi questo
Ci induce a pensare che ci sia un margine di compressione di prezzo perché evidentemente non c'è un incontro domanda offerta al punto di vista del prezzo dall'altra parte c'è un bisogno di sostegno
La parte del credito bancario perché non c'entra credito non c'era il trattamento che tenga e quindi molta parte di questa domanda è destinato a non
Avere
La possibilità di concludere l'acquisto sia anche perché poi c'è anche al di là del credito bisogna
Considerare che noi come società stiamo invecchiando molto quindi di conseguenza le nuove coppie saranno sempre meno coi spesso qualcuno erediterà dai genitori quindi sono di conseguenza dovrebbe ulteriormente assottigliarsi o secondo lei bisogno futuro di eliminare
Con problemi partecipi si assottiglia importi
Modifica dal punto di vista la composizione proprio c'è una componente di
Immigrazione da altri Paesi che va a compensare la parziale
Erosione della domanda interna per cui è anche alla luce del di quel devoluzione che l'offerta dei verso l'offerta consapevole sia dal punto di vista dimensionale e quante sono le abitazioni che saranno assorbite
Nei prossimi anni sia a quale domanda si intende intercettare
Perché molto spesso si considera parzialmente il primo aspetto è sito oscura completamente il target dal punto di vista la Calabria
Capite socio economiche che non meno importante rispetto alla quantificazione complessiva alla domanda però né dal punto di migrazione però probabilmente
Nelle aspirazioni di molti immigrati ci dice cioè dei ritornare al paese d'origine magari finito il periodo di lavoro eccetera quindi
Diciamo che non dovrebbero rimpiazzarlo in pieno il calo degli italiani
Chi non lo rimpiazza in pieno però negli anni due mila sei due mila sette circa cento centoventi mila compravendita erano gran garantite da da immigrati per cui su volumi complessivi nell'ordine gli ottocento ottocentocinquanta mila compravendite non ha fatto il quindici per cento è rappresentato da domanda straniero
Quindi è vero che non c'è una
Piena compensazione dell'erosione della domanda interna però è anche vero che comunque c'è un bacino potenziale di Roma da straniera che non necessariamente si rivolge al mercato della locazione perché ha una prospettiva temporanea ma che comunque disposta anche a effettuare l'acquisto
Entrambe mai spesso sentiamo la gli imprenditori edili anche da molti anche economisti se non riparte l'economia
L'immobile cosa gli immobili sono aveva l'edilizia non ripartirà al mercato però possiamo dire insomma adesso alla luce di quel un poiché i dati che voi studiate e analizzate così bene insomma che comunque siamo parlando di un mercato maturo e che Xsara bisogna subirà una forte ristrutturazione ho esagerato
No ma senz'altro così è un settore importante ha rappresentato tanto interamente i tipi il di occupazione però
Definire l'equazione secondo cui crescita del settore significa crescita complessiva dell'economia di questo Paese
Secondo me sbagliato ce la rimettono reggiano e grana sicuramente di parte anche di comodo io credo che
Non non sia individuabile nel settore immobiliare alla luce del contesto alla luce dell'asciutto della fase precedente quindi dello score so decennio immaginare che possono essere l'immobiliare settore costruzioni il motore della crescita degli anni due mila quattordici due mila tredici quindi
Credo che vadano cercate altrove le opportunità nel settore
Immobiliare vada avanti ed è un periodo di stabilizzazione di metabolizzazione di eccessi di sbagli del passato per cui non non è lì che avremo
Le prospettive di crescita quanto meno non su a parte nuova edilizia di nuova costruzione sicuramente abbiamo enormi margini sull'efficientamento sul miglioramento sulla rifunzionalizzazione di tutto quello che è stato prodotto in passato e che deve essere ripensato ecco forse lisci
Però è più riqualificazione Cullum che non nuove di edificazione
Senta un'ultima domanda prego una risposta di un minuto massimo cena in questi anni se ritorniamo un po'sui prezzi e ovviamente anche il nostro
Scrutatori ascolta interessano di più abbiamo assistito diciamo a una livellamento verso l'alto anche perché poi spesso nelle grandi città
Tra la periferia
E a parte i centri storici inserisce entro la differenza di perizie insomma era abbastanza relativo ecco le dinamiche dei prezzi acqua al suo duro insomma secondo la sua opinione evidentemente cioè
Che cosa porteranno aumenteranno gli squilibri somma di procederanno a dirle il quartiere diventerà importante nella nel prezzo Ciocca che saranno i fattori che determineranno il crollo o la valutazione di un la valutazione del mobile
Ma sicuramente la capacità di tenuta di alcune localizzazioni è stata e sarà superiore rispetto alle localizzazioni dove più evidente è un fenomeno di eccesso di offerta e dove la domanda mediamente
Meno agiate cui ci sarà un fenomeno di differenziazione in rapporto tra le quotazioni del centro le quote per quota tenerla periferia tenderà ad aumentare e quindi seppure in un calo complessivo delle quotazioni a livello generale
Ci sarà una differenziazione a una diversità di andamento oltre a discorso territoriale bisogna fare un discorso relativo alla qualità degli immobili gli immobili che hanno un
Certificazione effettiva e sostanziale e non fittizia unicamente finalista sì la certificazione energetica sicuramente avranno prospettive di migliore attacco ormai rispetto alla generalità del mercato e quindi ci saranno diversi tali andamenti però il quadro generale sarà un quadro ancora negativo sia per la seconda parte di quest'anno che probabilmente anche per l'anno prossimo
Grazie a Luca Dondi
Grazie a voi per e con Luca Dondi analista il mercato immobiliare di Nomisma godiamo questo puntata di furore storie letture della crisi economica in precedenza ho parlato con la Marco Spampinato che collaboratore del lavoro sul punto in forte Stefano Imbruglia un saluto buon proseguimento con i programmi di Radio Radicale e risentirci il prossimo martedì alle sei e trenta