Processo Riva ed altri (ILVA)

Iniziamo con l'appello
Vive a Nicola
Bisogna assente avvocato Annichiarico è assente Riva Fabio Arturo già sei
Avvocato Perrone presente Capogrosso Luigi non è comparso avvocato Mozah presente a me mi Marco non è comparso avvocato Lisco
E anche in sostituzione dell'avvocato Enrico cavallo Angelo
No comparto avvocati Centonze e Beduschi sì avvocato Centonze sostituito dall'avvocato Tondo buongiorno avvocato ma ecco
Di Maggio IVA Anna non comparsa avvocati Centonze Vaccarella
Avvocato Pasquale Lisco sostituisce l'avvocato bacca retta se l'avvocato ciondoli sostituisce l'avvocato Champions grazie
De Felice Salvatore non è comparso avvocati la notare romagnolo sostituiti dall'avvocato Prisco dallo Salvatore
Non comparso avvocati Centonze bacca renda come sopra quindi vocato tondo eh avvocato di Visco grazie Archinà Girolamo
Non è comparso avvocato Caiazza è assente di Francesco non è comparso avvocati Viviani e della valle assenti Ferrante Bruno
Già assente avvocato Enrico sostituito dall'avvocato Prisco buffa Adolfo non compare insomma avvocato i pegni com'
Che vedo quindi è presente avvocato sassone di governo
Sostituisce anche l'avvocato Sassi avvocato se non certo elevato viene grazie Coluccia Antonio
Non comparso avvocato Marrazza assente io Minazzi Cosimo non comparso avvocato albanese assente Dinoi Giuseppe
Non comparto vocati per essere Pasanisi
Assenti Raffaelli Giovanni non comparto avvocato Santoro è presente Palmisano Sergio
Ma un comparto avvocato Enrico sostituito dall'avvocato Prisco
In Mastromatteo Vincenzo già assente avvocato Enrico sostituito avvocato di Visco
Nani Lanfranco non comparso avvocati Maria eccessi lotti assenti Ceriani Alfredo non comparso vocati Mellucci lo Yad qua no presente l'avvocato Melucci condoni Reba io li Giovanni non comparso corretti avvocati Convertino Loiacono
Qualcuno avvocato Convertino cioè ah sì ecco no non lo vedevo Pastorino Agostino non compatto vocati Minucci a Urso sono entrambi presenti
Bessone ricco non comparso vocati Mellucci vostra sono presenti Casartelli Giuseppe non è comparso vocati se nel menu c'è presente l'avvocato Menicucci
Corti Cesareo non comparso avvocato Mozah presente florido Giovanni non compatto vocati Carlo e Claudio Petrone assenti conserva nicchie le non comparso avvocati Rossetti e Palomba e presente l'avvocato Palomba anche in sostituzione dell'avvocato Rossetti Specchia Vincenzo non comparso avvocato Stammati assente di Berti Lorenzo
Non è comparso avvocato Carlo rafforza interesse hanno già sente avvocato Manlio assente De Michele Cataldo non comparso avvocato secchi assente vengono ancora non compatto avvocato Mosca Chiello
Assente sostituito dalla
Se il fanno il patto già sente avvocati Antonio Raffa Mongelli assenti Pentassuglia Donato non non è comparso avvocato Bruni sostituito avvocato Colombo
Antonicelli Antonello non comparso avvocato Marzullo sostituita dall'avvocato quotidiano
Manna Francesco ha già assente avvocati sanguigna Raffo Antonio assenti Fratoianni Nicola non è comparso avvocati del
Forse Zaccaria sostituiti entrambi dall'avvocato Putignano Pellegrino Davide Filippo già assente avvocato La Forgia sostituito dall'avvocato sambuco
L'onda Massimo non comparto avvocato modesti sostituito avvocato Palombo assennato Giordano un comparto avvocati svolge la Ford Ka sostituto l'avvocato Samburu
Entrambi entrambi sì
Pedaggi Luigi non comparse solo avvocato Bane Mattesi assentiti Calidario già attente avvocati Napolitano e banchieri assenti Romeo catenina vittoria non è comparsa avvocati Sidoti errata
Sono assenti Palmisano per Francesco no comparso avvocato italiano sostituita dall'avvocato quotidiano partecipazione industrie seppe anemizzazione straordinaria curatore dottor bianca sente
Avvocato Garzoni erano presidente sostituito dall'avvocato Iacobellis IVA S.p.A. né amministrazione staminale nelle persone commissari Sonia Gandhi frattempo alle sono assenti avvocato Loreto è sostituito dall'avvocato io Mediaset e l'avvocato ha dovuto
è assente arriva forni elettrici SP arriva Claudio e legale rappresentante assente avvocati Annicchiarico è pari e non sono assenti i difensori di fiducia attenti per i quali non è intervenuta delega vengano Sossi e chi d'ufficio ai sensi dell'articolo novantasette quarto comma del Codice di procedura penale dall'avvocato Vozza responsabili civili Regione Puglia promesse Saba aumenta assente avvocato Amato sostituito dall'avvocato tutti la
Riva forni elettrici S.p.A. arriva tardi assente avvocato amicali paziente fantasiosa la percezione presidente un cenno come già fece nascere il rodaggio avrei perciò
Grava de lega o delega orale regolare mamme ciò che il collega gli ha detto ieri sera insieme l'ha detto anche ieri grazie
La partecipazione non sei sette anni mi Sezione straordinaria curatore dottor Bianco avvocato garzone sostituito obelischi
Parti civili
Parti civili avvocato mille
Preromani Minniti
Enti
Avvocato ha fornito assenti avvocato Blonda assenti avvocato
Silvestre assente avvocato Argese assenti avvocato Cavalchini
No io non so se
è presente il signor P. ventotto invece mantiene avvocato Antonicelli assenti avvocato manca senti avvocato Luciano assente avvocato Salinari assente avvocato Curci
Senti avvocato quod assenti avvocato aprile assente avvocato Bonanni assente avvocato La Manna assente avvocato Foggia assente avvocato Pellegrini assente avvocato vitale assente avvocato Catapano Minotti assente avvocato Conte assente avvocato Di Lauro
Avvocato ne morì assente parte assente avvocato Tanzi assenti avvocato Pentassuglia assente avvocato Iaia assenti avvocato
Provincia di Taranto l'avvocato Palazzo assente avvocato la porta assente avvocato Marra assente avvocato Orlando
Assenti avvocato Tattoo Globe assente avvocato Mongiello assente avvocato Tritto assenti avvocato Di Bello assenti avvocato Rosato assenti avvocato del vecchio
Avvocato Di Celmo anch'la parte a Saint
Avvocato lei viene
Senta sostituita la giusta per lavorare per l'avvocato Maria Antonietta degli appalti assai
Avvocato Cavallo assenti avvocato Boccuni
Avvocato Almiento
Assente avvocato Boccuni assente avvocato Tarquini assente avvocato Buttiglione
Assente avvocato Vesco assenti avvocato Petruzzi assente avvocato De Filippo assenti avvocato a Pacitti
Buongiorno allora presidenti non lo so così Brad coso dare atto della mia presenza Francesco garzone per partecipazioni industriali Graziadei grazie avvocato allora possiamo iniziare l'esame del consulente lei deve leggere la formula d'impegno che davanti a lei consapevole
Allora il sottoscritto professor Giorgio Savarese consapevole della responsabilità morale e giuridica che assumo con la mia deposizione
Mi impegno a dire tutta la verità e a non nascondere nulla di quanto è a mia conoscenza beni sino al è unica nel suo genere Anita completamente sì allora io mi chiamo Giorgio sa Marisa sono nato a Cornuda in provincia di Treviso il ventisette sei cinquantanove risiedo a Padova in via Benussi quarantaquattro
O domicilio a Biella
Va bene
Allora posso pure avvocato Mellucci possiamo iniziale con il controesame
Con l'esame scusate all'esame Buongiorno professore
Innanzitutto buongiorno
Può illustrare la corte su quali siano le sue
Alle sue competenze tecniche eventuali titoli accademici di cosa si occupa sì certamente allora mi sono permesso di
Visto che abbiamo la disponibilità degli stermini sì di preparare una una piccola presentazione che
Ci fornisce alcune informazioni
Allora io sono
Quindi abbiamo scelto era bellezza proietterà delle slide direi solo generale presidente cosa alla sua relazione la televisione ma provocato per l'autorizzazione si usa invece aveva erano solo dalla relazione la relazione che lei ha redatto proietterà delle del ebraico fu per il resto l'Active della relazione va bene
Penso che non ci siano osservazioni da nessuna delle parti quindi la corte l'autorizza
Il presidente l'ha autorizzata a consultare questi questi atti comunque da lei redatti prego possiamo però se il
Allora dicevo io sono ordinario di scienza delle costruzioni al Politecnico di Torino
In precedenza dal due mila sei al due mila diciassette sono stato ordinario di scienza delle costruzioni qui a Lecce all'Università del Salento
Il motivo per cui copro questo ruolo oggi che come vedete o un'esperienza abbastanza corposa in cause similari di tipo prettamente civile ovvero
Il va un all'inizio di questi contenziosi si è rivolta all'Università del Salento in particolare all'allora rettore professor Laforgia cercando delle competenze specifiche per quindi le consulenze di parte e quindi io sono stato coinvolto questa l'elenco delle cause civili che io ho seguito come vedete è un elenco abbastanza a lungo
La la questione
In tutte queste cause sempre la stessa cioè il deprezzamento degli immobili che esattamente l'oggetto del contendere specifico anche all'interno di di questa causa anzi le dirò di più tutte queste cause che vedete in elenco
Sono state presentate dall'avvocato Condemi allora alcune diciamo sono state cause di natura esplorativa dove c'erano solo pochissime parti civili Amato per esempio la seconda Amato Pellegrino era solo il signor Amato Pellegrino
Campo erano cinque o sei Albano Nicola più centoquarantaquattro da me ha scherzosamente definita Albano più mezzo mondo
Come vedete era una una molto grossa
Andando in ordine alfabetico se ho ben capito
C'è stata un'indicazione per l'avvocato di contenere il numero di parti civili e non fare una causa con mille parti civili per cui
Stiamo andando per ordine alfabetico in pratica con con queste calze impresa né ma sono apparse Cimini sì sì sì
Quindi attore in materia Quarenghi delle particelle dell'esecutivo nell'allegato domani il numero degli attori la sua appassionata
E c'è stata diciamo un invita quante ne del numero delle perché attrici sotto un albero in cui
Siamo come vede Albano più centoquarantaquattro accoglie più cento ventidue Bernardi più settantadue cioè c'è stata un'indicazione di non produrre un numero di attori enormi che mi sembra una indicazione con con molto buonsenso fra l'altro nel momento in cui abbiamo lavorato per queste cause abbiamo
Riscontrato che alcuni attori
Avevano scomparsi o perché si erano ritirati però parecchi l'avvocato Condemi ci dice no non li trovate più nell'Elenco delle cause civili perché sono passati alla causa penale per cui praticamente si tratta questo a a ulteriore a a ulteriore dimostrazione che stiamo parlando esattamente delle dello stesso tipo di problematiche tant'è che
Queste
In questa causa no i deprezza menti sono quantificati nella stragrande maggioranza dalle perizie dell'ingegner Grilli
L'ingegnere che ha prodotto anche le perizie per tutte le cause di ambito di ambito civile questo per per
Insomma far capire alla corte che stiamo parlando esattamente ma per lo meno per questo angolino di problema appiattire no stiamo parlando esattamente dello stesso tipo di contenziosi
Della stessa tipologia di documentazione presentata che dobbiamo avere chiedo scusa un attimo se beninteso presidente che quando si fece perizie si riesce consensi da chi parte perché se riferire solo per essere chiari
Chiedo scusa per l'imprecisione tecnica Mach sono menzogne nel corso a un avvocato
No a a a ulteriore dimostrazione di questa
Sovrapposizione diciamo il seguente chiedo scusa chiedo scusa avvocato bresciano proprio rizzare il coloro il professore a togliersi la mascherina per cortesia non
Se infatti professoresse lei più semplice visto che è notevolmente distanziato arrabbiare e infatti da un contratto se invece ritiene di non di proseguire in questa maniera come
Dipende da solo da lei sui no premio mascherina è abbastanza impegnativo verranno ringrazio per avere alziamo andare avanti della concessione
No a ulteriore ne evidenza di questa uguaglianza della della problematica
Ho voluto produrre un paio di di mappe
Allora guardi per esempio questa la distribuzione
Degli attori della causa Amato più cento quarantaquattro mi permetto
Sì professore
E chi è spiega il contenuto della della della tavola al presidente
Allora in
In questa in questa tavola che è rappresentata anche a schermo ci sono le posizioni ovvero gli immobili di tutti gli attori della causa Al Bano più centoquarantaquattro
E come vedete sono omogeneamente distribuiti nel quartiere Tamburi
E c'erano anche certe parti nelle cappelle cimiteriali per cui trovate qualche qualche segno anche nelle cartelle ci metta nelle cappelle cimiteriali
Nella mappa ogni numeretto cerchiato corrisponde ad un ad un attore quindi questo fa capire come sono distribuiti in maniera pressoché omogenea no questi attori nella nel nel quartiere Tamburi
Abbiamo
Mappa grazie
Abbiamo prodotto una mappa anche
Per questa causa
Vi faccio vi faccio vedere ecco come vedete anche qui abbiamo
Una situazione che praticamente sovrapponibile cioè tanti attori delle cave della causa Amato
Hanno l'immobile nello stesso edificio di alcuni attori del presente contenzioso questo a a completezza insomma della dimostrazione che utilizzare l'esperienza pregressa nelle cause civili non fuori luogo in questo contesto insomma perché stiamo parlando esattamente della della stessa della stessa cosa
E questo è un po'il motivo per cui ho ho accettato
Di svolgere questo questo ruolo oggi una cosa importante che vorrei che vorrei rimarcare ma dopo la Hall of lo vedremo in dettaglio
Il deprezzamento dei
Sono tutti
Nella stragrande maggioranza in questa causa sono tutti quantificati da perizie dell'ingegnere Grilli
Io ho dovrò addentrarmi parecchio su come sono fatte queste queste perizie perché producono dei dei numeri
Che noi non non condividiamo fra altro
Però
In in primo luogo quello che vorrai che vorrei rimarcare
Che in tutte le cause civili elencate qui elencate
Noi il giudice nel formulare i quesiti ci ha mandato a visitare ciascun appartamento
Ma per un motivo molto semplice non si può quantificare il valore di un immobile
Se non vai a vedere lo stato di manutenzione come l'edificio se è stato costruito ieri io ho cinquant'anni faccia ci sono tutta una serie di informazioni
No lei comprerebbe un appartamento se io le dico quale cento mila euro direi proprio di no lo vuole andare a vedere quindi
Dal punto di vista tecnico
Gli appartamenti per fare una valutazione ponderata vanno visitati uno per uno e questo è quello che hanno chiesto tutti i giudici delle cause civili con i loro quesiti
E quindi
Noi leggiamo professore Figo di dare un dato al presidente della corte
Se mediamente sia ricordo quanti quanti dice di questo tipo fatto allora guardi io sarò entrato senza esagerare in almeno centocinquanta duecento appartamenti
Gli abbiamo
Visti uno per uno il CTU di solito si procurava a le mappe catastali oppure eseguiva un rilievo e produceva una mappa
Si raccoglieva una documentazione fotografica importante dello stato dei luoghi dell'interno delle star no tutto quello che che serve a quantificare quello che può essere l'effettivo valore di di un immobile
Perché perché sono un po'puntiglioso su questo aspetto
Perché poi lo vedremo lo vedremo in dettaglio in questa causa non c'è stato chiesto di andare a visitare gli appartamenti quindi manca un elemento importante
Le consulenze
Dell'ingegnere birilli in realtà formulano un deprezzamento per ciascun immobile
In una maniera
Un po'semplicistica nel senso che lunedì fa dei confronti e produce una valutazione a metro quadro
Dopodiché la moltiplica per la superficie dell'appartamento e ottiene un valore per ciascun appartamento
Però nel fare questo appunto non introducendo nessun parametro di valutazione nell'età dell'immobile eccetera eccetera eccetera per cui
Le faccio
McCain chiedo scusa se cerco di essere didattico ma è il mio il calcolo di professore universitario mi fa mi fa sconfinare a volte le faccio un esempio che secondo me può essere illuminante
Supponiamo che lei voglia comprare un'automobile una cinquecento X Tocai
Allora in base ai ragionamenti espressi dalle consulenze dell'ingegner Grilli si ingegna bene ci dice
Che tutte le cinquecento X usate sul mercato ossia quella chilometri zero immatricolata quindici giorni fa sia una macchina immatricolata quindici anni fa hanno lo stesso valore
Ok perché manca la valutazione oggettiva
Della situazione specifica quindi mancando letta mancando lo stato di manutenzione mancando tutta una serie di parametri viene tutto quanto spianato no
Io penso che questo sia abbastanza illuminante no nel far capire che bisogna fare qualcosa di più per poter esprimere una valutazione economica di un immobile se se io fossi un venditore di automobili e le facce su una proposta del genere lei chiamerebbe la neuroni farebbe portar via probabilmente
Ecco prevalente Cedrasco Sanna bloccate Deborah a terra
Parla participi invece hanno depositato una consulenza non solo all'interno di due per Ambar segni
Vorrei giusto fare scusa per l'interruzione ma una precisazione in spazzatura consulente abbastanza Varese oggi in questo momento ed è pronto a peccare
Sostanzialmente è una dettagliate accreditata alle consulenze o per deporre sulla sua esperienza cioè su quello che è andato a vedere quell'opera comprendere queste perché al momento non sfugge
Questo questo elemento ora la domanda del collega mi mi pare non aver colto e oppressa tale richiesta fatta al consulente
Ma anche gli altri la matura ed anzi noi chiediamo al governo e agli amici consulenti però sostanzialmente in una maniera o nell'altra hanno diciamo individuato dei punti deboli o quelli che ritenevano dei punti deboli della perizia quindi diciamo che è un po'una in questo processo viene è un po'nell'ordine delle cose che dovrebbe attraversare così diciamo no Cusani anche lei le istanze vede parti civili su queste su queste consulenze di parte perizia consulenze
Giusto per essere precisi quindi ieri c'è una modalità consentita che si possa diciamo sollevarmi critiche alla modus procedendi oppure alle conclusioni a cui gli altri consulenti sono ritorna in Giappone alternative necessarie per essere un anno ormai che impedisce diciamo un un anche il contenuto di una consulenza di parte sia volta
A criticare nelle risultanze che provengono da altre fonti cioè la consulenza di parte alla fine nel novantanove per cento dei casi e fa proprio questo contenuto
Cioè a contrastare quello che sono o no le risultanze diciamo dell'accusa oppure delle delle delle altre parti se si tratta di di conseguenza i diciamo civili di conseguenza risarcimenti risale domande risarcitorie
Quindi diciamo che è ammissibile a questo tipo di prove questo modo di procedere va bene magari no no se
Ma signor giudice
Voglio dire complesse non ammissibili queste domande quindi possiamo proseguire in tilt
Comunque queste consulenze come le ho detto sono presenti nelle altre cause civili ma sono le specie consulenze depositato in questa causa
Certificano delle degli deprezza menti e io dagli devo partire insomma non saprei
Come potrà avere professore da dove ci dobbiamo però attenere alle consulenze riparte che sono state proposte in questo processo
Allora buonanima in quelle lì sono state proprio ottenerne in sedici sale nel senso del film dove noi non vediamo un po'avere prodotte nello
La procedura se penso Presidente giusto faccio la domanda più di dettaglio così il consulente si re indirizza rispetto a quello che l'oggetto di questa consulenza
Si può elencare alla corte i documenti
Sui quali ha potuto lavorare che poi di fatto sono tutti i documenti prodotti dalle parti civili mi riferisco a tutta la documentazione allegata agli atti posso in parte civili alle varie e ai vari documenti che sono stati allegati come la consulenza alle domande della parte civile sarto ma allora per quanto riguarda questo procedimento
Io ma controllato tutta la documentazione che mi è stata trasmessa
Quindi
La costituzione di parte civile la consulenza allegata dove o riscontrato che nella stragrande maggioranza dei casi viene utilizzata una versione della consulenza dell'ingegnere Grilli rivista diciamo
Per alcune parti civili viene utilizzata una vecchia versione l'ingegner Grilli ha prodotto due versioni delle sue consulenze in questo procedimento nella stragrande maggioranza viene adoperata alla nuova versione per alcune parti civili viene prodotta la vecchia versione
E per alcune parti civili vengono prodotte entrambe perché sono le gli ho trovato depositate entrambe e quindi se vogliamo affrontare la tematica della quantificazione dobbiamo brevemente
Esplorare e valutare entrambe queste amministravano queste perifrasi diamo fra cene va bene
Allora
Direi che
Comunque volevo rimarcare come ho già fatto che dal mio punto di vista
Senza prendere visione di un immobile difficile produrre una valutazione di natura di natura economica
Allora
Vediamo un po'per quanto riguarda queste perizie dell'ingegnere Grilli questo è un dato che me mi risulta già stato rimarcato no
Queste consulenze sono sostanzialmente sovrapponibili nel le differenze sono veramente
Poca poca cosa
Questa cosa è stata pesantemente stigmatizzata in sede civile da certi da alcuni CTV
Che hanno criticato pesantemente questa questa modalità modalità operativa
Allora nella prima versione l'ingegner Grilli e quindi sto parlando di alcune parti
Che hanno utilizzato in questo processo queste consulenze
No l'igiene Grilli prende dei valori rilevati da agenzie immobiliare di immobili aventi caratteristiche analoghe a quelle dei ricorrenti meriterà un virgolettato quindi a tratto
Proprio da dall'arsura e dalle sue perizie
Fa un confronto e ottiene una differenza di prezzo
Fra
Gli edifici del quartiere Tamburi e gli edifici di confronto qui vediamo ha preso Salinella
A confronto trova una differenza media di ottocento e sessantanove euro a metro quadro Pennetta lei dice va be io sono andato a vedere
Un po'il mercato immobiliare ho riscontrato una differenza di valore di ottocentosessantanove euro a metro quadro
Dopodiché
Per rinforzare il suo ragionamento a preciso che però in queste in queste consulenze non viene allegata una testimonianza di di questi numeri li dichiara
Poi
Allega uno studio da il Sole ventiquattro Ore rispetto al quale la differenza sarebbe di seicento euro a metro quadro
Viene proposta Pelillo gli fa una media di questi due valori e dice va bene la differenza tre
Settecentotrentaquattro virgola cinquanta euro a metro quadro e a questo punto calcola il deprezzamento moltiplicando questa cifra per la superficie dell'appartamento e la fa in maniera sistematica per tutti gli appartamenti quindi come vede
Manca qualsiasi considerazione di natura specifica sull'appartamento specifico no c'è solo
Questo valore il valore medio
Moltiplicato per superficie appartamento a titolo esemplificativo se consideriamo un generico appartamento di ottanta metri quadri secondo queste consulenze
Il deprezzamento sarebbe pari semplicemente a ottanta per RAI Sat centotrentaquattro virgola cinquanta
E ottiene un deprezzamento di cinquantotto mila settecentosessanta euro ma preciso subito
Che addirittura nelle cause civili alcuni giudici hanno rimarcato ma guarda che questo deprezzamento è superiore al valore dell'immobile cioè come è possibile
E non solo ma il deprezzamento viene attribuito in toto a di faccia Gentry Lee dice va be'questo beltà di prezzo è imputabile esclusivamente attiva non ci sono altre cause
Che possono essere richiamate
Questo è un altro punto temi dicono
è stato rimarcato quando diceva che lui aveva solo mi scusi quando si riferisce ad altre cose che sta riferendo a quei parametri che avete diceva in precedenza cioè livello ma sentivo l'anno di acquisto sui alle loro estimativa Loris gli altri dati che secondo lei mancavano i Clara ha ragione ha votato seguire
Il
Ne lo stato di conservazione di un edificio no
E figlio di varie con cause no c'è c'è una fonte di inquinamento ambientale la vicinanza a strade per esempio la polverosità tipica dell'ambiente urbano
Il fatto che la manutenzione sia stata fatta con una certa regolarità o meno il fatto per esempio banalmente che la superficie e sia fatta da un una pietra molto levigata
Che non dove non si aggrappano le polveri e il semplice eventi meteorici dilava nove ripuliscono oppure si ha una superficie molto ruvida da da quella polvere svolge un'azione aggrappa Antei e non viene più via quindi ci sono
Tutta una serie di concause che andrebbero ma considerate per lo meno considerata insomma nel nelle quantificare uno stato di fatto conguagli ammaloramenti ecco
Un spero di aver chiarito a sufficienza
Lingerie Grilli nelle sue perizie scrive sempre a seguito del sopralluogo effettuato dal se il culto scritto presso l'immobile in questione
E poi i Bari io ho fatto una cosa molto semplice lei sa che al giorno d'oggi con il computer si può fare di tutto ho preso Acrobat
Abbiamo fatto il confronto fra due file fra due perizie e ho detto ma abbiamo che cosa c'è di diverso fra due perizie prese a caso no
Praticamente le differenze de differenze sono sono veramente minimali cioè l'ingente really a seguito del dichiarato sopralluogo
Produce due pagine di descrizione che sono ma veramente veramente i denti che Ilte chiaramente solleva
Solleva dei dubbi no
Anche perché display ne in queste in queste perizie no l'ingegner Grilli descrive scenari veramente impressionanti devo dire
Premetto non vorrei dire una cosa io non s'non non voglio screditare la persona dell'ingegner Grilli che fra l'altro conoscono abbiamo visitato decine di immobili assieme assieme a luglio
Io devo valutare quello che mi sono trovato in mano quindi vorrei distinguere fra la valutazione dell'operato tecnico e la valutazione alla persona io non ce l'ho assolutamente con l'ingegner Grilli
Chiariamo mi trovo davanti delle cose
Che non posso non evidenziare però quindi stiamo parlando esclusivamente sul fronte tecnico e non e non personale ecco
Allora
Ecco una cosa una cosa che perlomeno sorprende anche se mi dicono che che che in questo c'è stato
Posto un piccolo piccolo rimedio in tutte le perizie civili perlomeno e per il materiale che ho raccolto io non so se ci sono state delle integrazioni
L'ingegnere Grilli a fronte di questa descrizione non offra nemmeno una fotografia ora io le dico nel momento in cui
Su mandato dei giudici civili siamo andati a visitare gli immobili tutti quanti i CTU e CTP hanno raccolto decine di fotografie per
Qualificare lo stato di manutenzione dell'immobile noi ci siamo trovati davanti guardi
Nel nel quartiere Tamburi ci siamo trovati davanti dagli appartamenti voglio dire di gente molto economicamente con poca disponibilità persone molto semplice ma persone meravigliose squisite che coltivavano cioè tu vedevi una cura nell'appartamento va estremamente spinta no e abbiamo trovate altre altre situazioni dove tu dicevi ma ma ma come fai a viverci qui dentro no o ora io voglio dire nel momento in cui visitando questi immobili abbiamo tutti quanti CTU e CTP raccolto ampia documentazione fotografica utilizzata poi nelle relazioni per
Evidenziare determinate cose come mai non c'è nemmeno una fotografia di dichiarazioni di situazioni letteralmente
Devastanti noi gli abbiamo sempre sempre
Raccolte
Preciso che che che come vede no il giudice per esempio nel caso Albano Nicola in uno dei che dei quesiti dice
L'esame della documentazione in atti ed opportuni sopralluoghi in loco con possibilità di indagine specialistiche strumentali cioè noi quando siamo andati in loco
Alcuni CTU hanno raschiato le pareti ha raccolto un po'di polvere fatta analizzare per vedere la percentuale di di componenti che può derivare dai parchi minerari dall'Ilva e la percentuale di componenti che a fondo urbano tipico anzi in una causa
Un CTU ha fatto un lavoro abbastanza interessante anche se molto contenuto devo dire
Perché ha raccolto delle polveri nei in tre o quattro zona del quartiere tamburi e ha raccolto delle polveri nella zona diametralmente opposta di Taranto quella quella sud diciamo no
E quindi si è potuto andare a a confrontare le percentuali di ossido di ferro od altro
E capire in questa maniera no
Capire qual è la percentuale che potrebbe essere attribuita di Ilva perché se tu al tamburi trovi l'ottantacinque per cento di ossido di ferro
E giù in fondo come si chiama Salinella in quartieri a sud
Mi pare e sia Salinella ne trovi cinquanta mediamente allora dice va be'allora il trentacinque per cento della polverosità del quartiere Tamburi
Può essere attribuita ad Iva cioè hai un metro di confronto insomma ecco è stato è stato bravo quel
Quel CTU va be'quindi noi nel nelle prime versioni non disponiamo di consulenti evidenze fotografica poi un'altra cosa un'altra cosa che
Impedisce di lavorare in buona sostanza
Che in queste consulenze non vengono citati né utilizzati i dati catastali dell'immobile no
Che cosa voglio dire voglio dire che quando tu sei arrivato a stabilire un deprezzamento a metro quadro
Devi parlare a quel punto per parlare della svalutazione dell'immobile devi parlare dei metri quadri dell'immobile
Ora se noi prendiamo un banale manuale
Di che si occupa di queste cose scopriamo che è di definizione di superficie di un immobile ce ne sono una quindicina
Perché c'è la superficie calpestabile che a quella dove fu effettivamente riesce a mettere i piedi c'è la superficie lorda che tiene conto delle murature
C'è la superficie commerciale che è quella che
Costituisce il prezzo quindi io per quantificare quanto vale un immobile o in questo caso il deprezzamento devo disporre della superficie commerciale dell'immobile
La superficie commerciale non non mi dilungo in cosa che non sono sostanziali però fornisco un idea la superficie commerciale è data dalla superficie calpestabile più alcune percentuali delle altre superfici perché per esempio il terrazzino o il box auto o la
Soffitta non hanno lo stesso valore a metro quadro
Della soggiorno locale allora tu anziché fare un prezzo a metro quadro per il soggiorno un prezzo a metro quadro per il terrazzino
Applichi un coefficiente di riduzione dei metri quadri e quindi se il tuo terrazzino se tu c'hai una terrazza di cento metri quadri
Il Regolamento dice che nella superficie commerciale e la terrazza va considerata al quindici per cento pene tu la consideri come quindici metri quadri ok allora con
Tutti questi modalità che sono comunque certificate non non si scappa si arriva a definire quella che è la superficie commerciale dell'immobile che è un dato catastale
Attualmente è da due anni a questa parte se tu fai una visura catastale ti esce in metri quadri commerciali dell'immobile per il passato invece
I dati catastali fornivano il numero di vani per cui tu comprare un appartamento tre virgola cinque vani e non avevi i metri quadri
E allora dovevi accedere alle mappe catastali oppure come abbiamo fatto fare un rilievo andare lì con il metro misurare in dettaglio e capire
E quindi professore mi scusi per fare il punto se ho capito bene nessuna di queste variabili è stata tenuta in considerazione delle consulenze corale o no perché
L'ingegner nelle consulenze dell'ingegner Grillini sia nella prima versione che nella seconda versione legge il grilletto scrive i signori Tizio e Caio sono proprietario di un immobile di ottanta metri quadri punto
E gli non si sa questi ottanta metri quadri
Se la superficie commerciale seria è quella calpestabile c'è quella lorda e comunque non viene e cioè se tu mi affermi che quella
è una superficie commerciale di ottanta metri quadri a me lo devi dire
Di me lo devi dimostrare non Stame andare a cercare il catasto o andare se lei mi autorizza a misurare col entro no cioè quello è un dato che che mi me mi devi mettere a disposizione tu
Questo il motivo per cui io
Alla fine ho fatto dei ricarico lì ma io sono arrivato a una valutazione della deprezzamento o rivalutazione a metro quadro del generico appartamento
Però io mi sono rifiutato l'avvocato me l'ha chiesto però io ho detto io questa cosa non ve la metto nero su bianco io mi rifiuto di prendere quei metri di prendere quella su valutazione a metro quadro
E moltiplicarlo attardarmi la la valutazione a ad appartamento perché non non manca un elemento essenziale cioè mi manca la certificazione che quelli metri quadri dichiarati mentre gli siano effettivamente quelli che vanno utilizzati
Capisce Concia non sono in condizione di lavorare non sono in condizione di lavorare io ho ho una adesso non vorrei apparire ottocentesco però io credo che la deontologia sia un elemento importante guardi
Io lavorando come CTU assieme al collega venne eri
In queste cause talvolta abbiamo riscontrato nelle CTU degli errori
A nostro favore e li abbiamo segnalati comunque perché penso che sia corretto nell'ambito di una interlocuzione essere deontologiche rispondere deontologicamente perché se no
Come diceva Totò siamo caporali no
Tu nel momento in cui recupero ricopre un certo ruolo devi avere una certa deontologia e quindi nel momento in cui anche trovi un errore attuò vantaggio non segnali comunque
Quindi io arriveremo comunque potremmo arrivare a una valutazione appartamento per appartamento però con i benefici di inventario Piero appena appena evidenziato
Un'altra cosa importante
è che in queste consulenze
Non vengono citati i dati catastali degli immobili
Ora non si può non si può ragionare su un immobile senza parlare dei dati catastali adesso mi spiego un po'un po'meglio
L'ingenuo Illy scrive in genere scrive la suddetta palazzina una struttura multipiano con copertura terrazza destinata a civili abitazioni scrive sempre civili abitazioni
è in realtà manca una precisazione importante anche se civile abitazione
Tende a dare un'indicazione che poi è quella che Luigi effettivamente ad opera perché vede le lei catasto le abitazioni sono censite con varie tipologie tu puoi avere un castello
Un pollaio no e allora come vede qui ci sono ASL ed è interessante presidente cioè tutte le categorie anche
Ci sono le categorie catastali come vede
Non può avere una una immobile di tipo a uno che è un'abitazione di tipo signorile oppure all'abitazione di tipo civile economico-popolare ultrapopolare
Le abitazioni e oggetti del contendere sia in questa causa che in quelle civile sono tutte di tipologia a due a tre a quattro in particolare
La stragrande maggioranza la stragrande maggioranza sono di tipologia a tre e a quattro ovvero abitazioni di tipo economico e popolare
L'abitazione di tipo civile tanto per darvi un riferimento in questa causa mi pare siano ottima vado a memoria centonovantacinque parti e abbiamo tre abitazioni di tipo civile
Le altre sono tutte economiche e e popolari ora
Noi non possiamo ragionare
Sul valore di un'abitazione senza questa classificazione perché io non sono in grado di capire se tu abiti in un pollaio o o in un castello no
Abitazione di tipo rurale oppure abiti un castello una villa quindi mi devi mi devi spiegare assolutamente questo questo si vede male però
Questa è una tipica descrizione dei dati catastali ok allora i primi quattro codici
Individuano l'immobile cioè foglio duecento uno individua una tarpare a territoriale particella individua l'edificio il subalterno dentro l'edificio individua l'appartamento
Quindi foglio particella subalterno stiamo parlando di quell'appartamento ed esclusivamente di quell'appartamento dopodiché
Zona catastale categoria come vede qui c'è scritto a barra quattro allora sappiamo che stiamo parlando di un negli di un appartamento di natura popolare
La categorie le categorie catastali poi sono divise in classi che prima seconda terza classe a seconda della qualità diciamo no quindi diciamo che la categoria è un indice qualitativo
Che poi ha dei sotto gli indici qualitativi a sua volta ok
E la consistenza era la vecchia mi ma in maniera di misura delle della dimensione l'edificio che era cinque virgola cinque vani per esempio no
Attualmente ma solo da poco
Ci sono anche le superfici catastale
Come vede qui Cecchetto totale ottanta tra metri quadri allora noi sappiamo che questi sono i metri quadri commerciali per cui per questo edificio potremmo dire
Preso il prezzo a metro quadro il catasto ci dice che la superficie commerciale sono ottantatré metri quadri allora prendiamo
Il costo a metro quadro lo moltiplichiamo per ottantatré
Prendiamo quello che vogliamo ottennero il professore mi scusi per maggiore chiarezza non c'è nessun dato di questo tipo in suo possesso gente niente da questo processo allora
Per quanto riguarda questo motorino naturalmente a quello di medievali commerciali deve quello più rilevanti allora per quanto riguarda questo processo
Mi scuso il Family la la la battuta ma lavorando fino alle quattro di notte
Io mi sono guardato gli allegati libri tutti le parti
Dove in genere c'era l'atto di acquisto dell'immobile
E allora o faticosamente non non so l'operazione non è riuscita per tutti gli immobili perché per alcuni immobili i dati catastali non ci sono ma in genere nell'atto di compravendita
Cioè foglio particella subalterno zona catastale e categoria e consistenza ci sono quindi diciamo che è l'elemento importante bella categoria catastale sono riuscito a ricostruirla
Negli atti di compravendita non c'è mai perlomeno in quelli vecchi un tutti quelli che ho esplorato
Non c'è mai la superficie catastale nel pedina superficie catastale per quanto mi riguarda nella documentazione agli atti non charter nessun appartamento ok mentre la classificazione la la categoria catastale faticosamente
Sì perché poi tu devi c'hai un atto di compravendita che ha fatto da dieci a quindici pagine e ci sono delle premesse che Tizio ha regalato a Caio che in funzione di qua e là eccetera e quindi tutti i passi tutto l'atto di compravendita fino a che trovi quella riga che ti interessa
E spesso e volentieri gli atti di compravendita sono anche scritti a mano quelle più vecchie per cui alla fine se rendiamo alla
Al secondo che cosa riscontrate da questa analisi degli atti di compravendita che sono stati prodotti dalle parti civili allora per quanto riguardava questo
Procedimento come le ho detto quello che ho riscontrato che la stragrande maggioranza
è costituita da immobili di tipo economico cioè categoria catastale a tre a quattro
Ci sono tre immobili di categoria a due cioè appartamenti diciamo di categoria civile di di di qualità un po'più elevata
Poi c'è un edificio vado a memoria però cioè un edificio industriale una cappella funeraria agli il cui ninne Gozzi alcuni magazzini comunque nella nella mia consulenza queste
Situazioni singolari sono tutte quante analizzate una una per una mi scusi professore
Nella sua consulenza leghi analizzati nella misura che ci ha spiegato ma questa differenziazione non c'è nelle consulenze dell'ingegnere della rinvenuta
Nella consulenza o solo nei documenti dell'OLAF è la consulente allora guardi va beh anticipo qualcosa che avrei dovuto spiegare più avanti
Se prendiamo se prendiamo per esempio c'è un capannone industriale
La perizia l'ingegnere Grillini per il capannone industriale intanto come valore l'ingegner Grilli
Utilizza lo stesso valore a metro quadro degli appartamenti il che è già fa un po'gratta la testa insomma ma
La perizia la consulenza
Taglia e incolla molto molto mal fatto
Della consulenza per un appartamento infatti questo capannone dieci riga dopo lo chiama appartamento e e e lascia dentro le descrizioni
Dell'appartamento dell'appartamento steso insomma per cui certe cose sono profondamente imprecise però
Magari Lollo vediamo quanto perché il boss come intende lavora se però ritorniamo a questa classificazione medico e ci stiamo parlando quindi ha detto che quasi tutti sono di tipo economico economico economico quattro delle dogane ai Comuni loro allo invece nessun atto o chiunque
Tra le tre sì
E di tipo superiore non ce ne sono hanno verso nuovi traguardi non c'è nessun allarme allora di Finale Emilia addirittura il tipo su superiore
No gli appartamenti signorili se però se ben ricordo le le tabelle o un Mitchell e o più avanti
Mi pare non vorrei dire una cosa sbagliata ma mi pare che le tabelle Omnitel dei tamburi non contemplino le difficili
Di lusso
I signori non ce li hanno non ce li hanno proprio
Perché non ce li hanno proprio non va giù sono ma non esistano non esistono appartamenti classe svelto come nazione lungo il però non vorrei lasciare il progetto ma non esista ma scusi no con scusi avvocato perché poi se no dobbiamo ritornare su questo punto
Non esistono perché diciamo intanto Mittal non ce ne sono no Holm del si sono per perché diciamo la classificazione degli immobili
è anche legato alla Giovanna urbanistica insomma ad annunciare questa Marcelo Salas all'Aler quell'allora una pensa che mi piacerebbe all'età dai loro una soluzione però vorrei sapere stare
Ecco questo fatto che non ci sia no immobili uditi classificati come di tipo sognare signorile sia bolidi dal fatto che non ce ne sono altre operazioni sia oppure perché una classificazione che dipende anche dall'urbanistica di una città cioè dalle zone che ai quartieri dalle zone che compongono ogni città ogni centro alloro qua
Certo sto cercando per la fase mantenute non ha comunque
Foto
Finito il servizio no allora
Mi il questo se vuole è un estratto che ha fatto ieri sera quindi non è agli atti però gliene do viene dopo copia
Non voglio
Inizia però allora no la faccia vedere al problema Nissim gliela leggo perché è chiaro che perché sono tecnicismi no che
Sono vanno vanno chiariti
Parliamo di ogni e me spiego che cosa sono che cosa sono questi questi dati OMI perché ovviamente siamo siamo sul tecnico allora questa è una descrizione che ho scaricato ieri sera per questo non non è agli atti perché mi sono reso conto
Che effettivamente per un tecnico che cos'è l'ho un mini semplice ma perché non ne ha dentro allora questo questo è è Lomi che lo scrive no
E dice le quotazioni nomi sono un importante strumento di cui si avvale l'Agenzia delle entrate
Per diverse finalità vediamo quindi qualcosa si tratta in quali circostanze possono essere utilizzate allora che cosa nota in casa allora in ordine dal mercato nero cambiare poche
è una divisione dell'agenzia delle entrate quindi non è una società privata Katy fa una valutazione è una divisione dell'agenzia delle entrate e quindi quello che produce diciamo estremamente autorevole
A detta alla gestione della banca dati delle quotazioni immobiliari l'Osservatorio si occupa in particolare della rilevazione e dell'elaborazione dei dati relativi ha il valore di vendita e di affitto degli immobili e dei terreni
Distinti in base alle diverse destinazioni d'uso quindi tutto trovi le valutazioni per ciascuna tipologia l'agenzia utilizza il lavoro di questo centro studi per effettuare nell'ambito della sua attività valutazioni e accertamenti venire Agenzia delle entrate no ad opera Lomi per produrre e aggiornare in continuazione questi dati
Che cosa sono queste quotazioni le quotazioni immobiliari OMI sono delle stime relative al valore commerciale che alla rendita di immobili e di terreni
Vengono elaborate e pubblicate due volte all'anno quindi si riferiscono al primo o al secondo semestre
In riferimento al primo al secondo semestre le quotazioni sono riferite ad ogni comune e divise per zone territoriali omogenei
Quindi ogni comune per esempio Taranto è diviso in cinque o sei zone territoriali assunte dall'o Micco humus Janet e per ciascuna zona viene prodotto un prezzo
Per ogni zona viene individuato un minimo e un massimo dei valori di mercato e di locazione quindi Lomi ti dice
Quartiere Tamburi abitazioni dica di tipologia economica valore minimo valore massimo in quel semestre di quell'anno questo è quello che ci dà Lomi
Ovviamente le zone territoriali omogenee variano a seconda della collocazione centrale semicentrale e periferica o extra urbana per ogni zona viene individuato un minimo massimo dei valori di mercato distinti per tipologia immobiliare
E stato di conservazione
Indicati in Euro a metro quadro quindi Lomi
Fra minimo con il suo valore minimo al valore massimo diciamo cerca di tener conto dello Stato dell'immobile Occhetto
Adesso come vengono utilizzate e questa è la parte più importante direi come vengono utilizzate le quotazioni nomi le quotazioni nomi vengono utilizzate come valori di riferimento dall'agenzia delle entrate per passarci in buona sostanza e possono svolgere la stessa funzione anche per i privati cittadini
Nell'ambito degli accertamenti dell'Agenzia queste hanno valori di indizio
Mentre nell'utilizzo privato possono servire ad a vere un'idea del valore di un immobile sia in riferimento alla vendita che alla locazione vorrei sottolineare possono servire ad a vere un'idea
Del valore di un immobile non determinano il prezzo
Stabiliscono un'idea in quella zona mediamente
Viene fuori questa cifra
Come chiarisce tuttavia anche l'Agenzia delle Entrate sul suo portale virgolettato nell'ambito dei processi estimativi le quotazioni Olmi non possono sostituire la stima puntuale
Cioè ti danno l'ordine di grandezza ma non possono sostituire la stima puntuale
In quanto forniscono solo indicazioni di valore di massima
Più o meno vagli a parare la
Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuire agli la consultazione delle quotazioni nome è libera e gratuita e va be'divisa per Provincia Comune zona nomine destinazione d'uso quindi attualmente si va nel sito web dell'Agenzia delle Entrate vai la pagina o mi e ti tiri fuori i tuoi valori sono tutti gratuiti a partire dal primo semestre due mila sei per quotazioni più vecchie bisogna invece
Pagare
Le zone omini
Elsa no mi è un'agenzia che lavora molto bene tanto di cappello
Tiene d'occhio perché appunto avendo suddiviso il territorio in zone omogenee tiene d'occhio l'evoluzione del territorio e fa evolvere le zone omogenee per esempio i per il passato
Anzi penso per parte di questo con del della tempistica di questo contenzioso il quartiere Tamburi vicino alla ferrovia nella parte più bassa aveva una zona che era identificata di sei mi pare
Che adesso è stata unificata ed è stato fatto tutto il quartiere Tamburi messo assieme quindi c'è una rivisitazione delle zone omini per aggiornare quindi non voglio dire Lomi non è carrozzone statale che produce dei numeri è un'agenzia che lavora molto molto bene aggiorna i dati in continuazione
E fornisce quindi dei valori affidabili però come come vede nomi stesa dice che questi valori non possono sostituire la stima puntuale e questo è il secondo motivo per cui io nonostante l'avvocato Mellucci mi abbia punzecchiato mi sono rifiutato di offrire una valutazione per appartamento perché oltre ai metri quadri
Mi manca la visita dell'appartamento
E quindi mi manca la qualifica e la quantificazione io quello che posso fare eh utilizzando i valori ogni riuscire a dare delle indicazioni di massima ed è quello che ho fatto a metro quadro egli mi sono fermato perché fino lì arriva la correttezza di quello che posso fare con i dati che ho in mano
E nel naturalmente esistono i dati chiedo scusa perché poi le nostre non si riferisce tanto hai dato e chi ha in mano lei tanto ai dati che aveva l'ingegner Greenpeace magistrato tratta sa no cioè quello che voglio dire Andrea Guerzoni
Ma i dati di partenza era un elemento dovrebbero arrivare ad un punto di partenza un punto d'arrivo ceceni spinto più avanti chi si rifiuta di andarci singole quindi lei ha fatto questa valutazione di massima
Sulla base di un attimo allora io sulla base dei dati i nomi sono arrivato a stabilire a fare una comparazione
E a stabilire un deprezzamento o rivalutazione a metro quadro sulla base dei valori Olmi
Dopodiché mi sono fermato perché non ho voluto moltiplicare quel valore a metro quadro per i metri quadri che ci fornisce l'ingegner Grilli perché quel numero privo di autorevolezza
E inoltre inoltre comunque quel valore a metro quadro
Andrebbe tarato ma non stravolto
A ritarato ma non stravolto sulla base della visita all'appartamento no perché noi abbiamo fatto la media fra il valore massimo al valore minimo però come le ho detto abbiamo visto degli appartamenti che sono dei gioiellini
E allora per quello andrebbe preso il valore massimo
E abbiamo visto delegata buie e per quell'andrebbero presi i valori minimi quindi come per tutte le cause civili fino anche tu un appartamento non lo vedi non lo puoi valutare economicamente
Ecco nel quindi a che conclusioni è pervenuto da questo
Ma questa opera Whelan Galliano entro sviluppi adesso questo ragionamento rispetto a riferire che ha preso in considerazione sarto
Mi chiede di di saltare molto avanti no barra narrativa horror mi permette
Ad appannare Serpa nell'arte dell'Hellas e mi fa segua cioè rimangono ingressi e Valencia arriviamo però mi permetta di di di seguire la via
Il mio ordine Salomone se non mi parlò però dei
Dei limiti dovuti anche alle tappe allora stavamo chiudendo il discorso delle consulenze della prima versione dell'ingegner Grilli come le ho detto
Io ho preso ad Obama CRO Bat ho confrontato due perizie e quello che ha riscontrato è che la differenza sta nel nome dei proprietari nell'indirizzo
Nella dimensione dell'appartamento e nella quantificazione del del danno
Guardi
Ecco allegato quattro
Confronto allora questo allegato quattro
Se glielo posso
Così Lever ecco deve andare però al Mic
No fanno cioè Mancini dopo ma entro
Allora in quell'allegato trovato pagina per pagina trova evidenziate in giallo o altro colore la differenza fra due consulenze prese a caso
Come vede il la differenza consiste solo nel nome del proprietari nell'indirizzo dell'appartamento nella dimensione dell'appartamento e nella quantificazione del danno
La semplice funzione confronta file di ad Obama Acrobat
Cioè niente di inventato ma
Al cocco
Sulla base di di queste consulenze ci troviamo delle situazioni che sono che sono stridenti no perché praticamente qui vedete due immobili che abbiamo visitato si vede chiaramente che uno un immobile
Di una certa qualità la però sono in queste devono essere quello sulla destra case popolari molto molto mantenute e praticamente dalle consulenze non si rileva nessuna differenza fra questi due tipi di immobili il contrasto e veramente
Stridente
Direi in particolare nella causa Al Bano vede
Il collegio questo lo scriva il collegio peritale dice di più
Coraggio il CTU e il giudice ha fatto proprio questo dichiarazioni collegio legittimo dice è apparso immediatamente paradossale lo scenario generato dalle due relazioni redatte ai rispettivi tecnici parte attrice infatti dall'apertura delle stesse sia rilevata un'evidente e quanto mai anomala in coerenza tecnica di fondo risultando le stesse contrastanti sia nelle esposizioni tecniche contro deduttive alla relazione ci più siano il risultato economico
Un esempio su tutti può essere al la lettura della Scheda redatta proprietà ventisette dove l'ingegner Grilli nella relazione tecnica allegata all'atto di citazione quantifica il deprezzamento in cento mila euro
Poi nelle controdeduzioni lo riduce a ventotto mila
In questa causa ad un certo punto compare anche il professor Torre che fa a sua volta una quantificazione per lo stesso immobile di quindici mila e il collegio arriva a quindici miglia lo diciamo il collegio di CTU sostanzialmente sposa quanto asserisce l'ingegner Torre cioè un deprezzamento di quindici mila euro a fronte dei cento mila di partenza
Beh l'ingegner e dell'ingegnere in crisi
Il collegio il CTU ulteriormente dice appare alquanto paradossale che l'ingegnere Grilli asserisca quanto sopra riportato a differenza di quanto ricompro riportato nella relazione del suo collega di parte perché l'ingegner Torre sempre della stessa parte
Il quale ultimo ben intende la metodologia il procedimento i teli utilizzato quindi
Una cosa per quanto riguarda queste perizie dell'ingegnere Grilli c'è da dire che c'è stata recentemente una sentenza di appello della causa Al Bano più mezzo mondo
Che a azzerato qualsiasi richiesta di danno da deprezzamento dei ricorrenti
Motivandolo dicendo che gli accertamenti peritali non consentono di affermare la sussistenza effettiva delle legato deprezzamento egli rapporto casuale con le emissioni successive al luglio mille novecentonovantanove in realtà la sentenza che comunque fa parte degli allegati
Dice anche che effettivamente in base a dei documenti che hanno prodotto gli stessi CTV questo Delta di deprezzamento farà il quartiere Tamburi e gli altri quartieri non esiste
è un'altra cosa importante che dice questa sentenza
Né la approfondisco più avanti
Venendo finalmente ad ascoltarci perché noi abbiamo sempre sostenuto
Guarda che il quartiere Tamburi è un unicum non confrontabile con nessun altro quartiere ha delle caratteristiche proprie
Per cui questo confronto è improprio e e la corte di appello ha riconosciuto del quartiere Tamburi costituisce un unicum poi magari approfondiamo questi questi aspetti va be'prestò per quanto riguarda per quanto riguarda quindi gli attori di questa causa che utilizzano le vecchie versioni la la prima versione diciamo delle consulenza della siamo alla seconda versione secondo dalla la stragrande maggioranza come vi dicevo a stragrande maggioranza in questa causa utilizza una nuova versione
Di queste consulenze
Di Grilli
Allora vivi evidenzia o le le differenze di salienti allora gliela Grilli in questa nuova versione modificare in maniera significativa la parte originale
Modifica in maniera apparentemente insignificante il calcolo del deprezzamento proposto nella sua prima versione
E per irrobustire ne affianca altri due che sono più rigorosi
Nella forma però verremo secondo mai applicato in maniera discutibile e dimostra secondo lui che questi tra metodi offrono uno spesso deprezzamento quantificato nel trenta per cento
E a quel punto prende questo trenta per cento lo moltiplica per i metri quadri e arriva nuovamente a un deprezzamento per ciascun appartamento nuovamente però senza tener conto stiamo nuovamente comprando una cinquecento X
Dico usata allo stesso prezzo se appena immatricolata o vecchia di quindici anni non ha introdotto elementi di di questo genere in genere Illy in questa versione continua a parlare di alloggi residenziali di tipo ordinario civile
E quindi continua nell'equivoco fra una descrizione generica ordinario civile e una categoria catastale
A due e difficili di tipologia civile peraltro professore mi perdoni le costate il termine ordinario sia un termine no no no non c'è un termine totalmente bah un aggettivo Ripa Di Napoli non c'è nessuna sottocategoria che parla di ordinari o straordinari no note del Genova no luglio adoperò a questo attardarmi nel secondo ma è per genericamente qualificare l'edificio grave
Con questo civile secolo mai con questo civile poi richiama i valori o Michele Luís utilizza perché L'Unità e le sue valutazioni utilizza i valori omini
Delle categorie degli edifici civili cioè agli a due e che ne abbiamo tra
No
Mentre Dora e magari di rivedere anche centonovantacinque vero e Merlino andati unitamente all'immagine centonovantacinque cioè le sue scrive
Si riferiscono ai valori Naomi della tipologia a due cioè e difficili civili
Vedremo il per che di questo di questo di questa scelta apparentemente errata però strettamente funzionale a produrre un deprezzamento ovvero anticipo quello che che verrà fuori più avanti ma voglio arrivarci come estremo dettaglio perché sono tecnicismi abbastanza abbastanza sofisticati quindi un non addetto ai lavori anzi ce l'avete già chiari intenti per favore
Cioè utilizzando la categoria giusta cioè edifici di tipo economico con i valori Lomi quindi io non mi sto inventando niente sto prendendo beh allora sto o degli edifici che nella stragrande maggioranza sono di categoria A tre A quattro vado sul sito del Lomi e prendo le categorie A tre A quattro dei tamburi e dei quartieri di confronto se vogliamo continuare a fare questo confronto nonostante la corte di appello ci abbia detto non è confrontabile però comunque facciamolo
E che cosa viene fuori viene fuori che nell'arco temporale tutti questi edifici hanno subito una rivalutazione
Ho capito non c'è nessun deprezzamento
Cosa che ha riconosciuto anche la corte di appello recentemente ma Lollo troviamo proprio con con i numeri
Sì sì sì già concerto allora quindi Grilli ad opera questa definizione ordinario civile perché poi si aggancia ai valori omicidi
Poi amplificare la descrizione del contesto con uno scenario che francamente tu leggi quello che lui dice Ricci ma scusa ma ci sono le condizioni minime per l'agibilità e l'abitabilità di questi di questi
Edifici perché se tu mi scrivi che l'ambiente è talmente corrosivo per cui l'intonaco della muratura è stato eroso per due centimetri dalle polveri e dall'Ilva tra io dico santo dio ma è possibile vivere in queste condizioni
Tra ci sono delle delle esagerazioni che sono francamente non non non accettabili
Poi in genere Grilli continua anche in queste consulenze a parlare di sopralluogo effettuato
In base a questi sopralluoghi effettuati seguono due pagine tutte identiche fino all'ultima virgola
I descrizione della situazione e anche in questo caso anche se mi hanno detto che recentemente sono state integrate
La documentazione anche in questo caso comunque negli atti di citazioni e relativa consulenza in primis non c'è nessuna foto
Di queste situazioni da post conflitto atomico Mela ci definire da post conflitto atomico
Anche in questo caso la differenza nelle perizie è limitata a nomi dei proprietari
Indirizzo l'appartamento dimensioni dell'appartamento e conseguente deprezzamento anche qui
Ho fatto un confronto con Acrobat PDF però però anche messo qua che è più semplice ho preso due perizie a caso il signore bando Nicola Barnaba bando Massimo
Questo sopra
Bando Nicola questa la differenza quindi vede la differenza e nome estensione a metro quadro
L'edificio metri quadri deprezzamento questa è l'unica differenza
Sì
Questa è l'unica differenza
Che cioè
Che c'ha in tutte queste in tutte queste perizie
In buona sostanza adesso io non voglio disprezzare lavoro per il collega però il collega sostanzialmente a
Dipinto una situata al suo dire una situazione no
Di caratteristiche estremamente generica e no perché poteva dire gli edifici del quartiere Tamburi e fare una consulenza
Di tipo estremamente generico per dire o Balla secondo ma e questa è la situazione dell'intero quartiere Tamburi perché insomma
è inutile fotocopiare centonovantacinque volte la stessa consulenza cambiando solo i nomi e in metri quadri
Anche anche in questo caso non c'è quindi un riscontro sul campo no anche queste consulenze in questo nuovo formato sono avulse dal contesto specifico è in contrasto con una con la realtà dei dei fatti adesso veniamo alla al ai calcoli dal deprezzamento proposto in queste nuove nuove versioni che fra l'altro devo dire
In tutte le cause civili salvo l'ultima ho sempre dato visto le le vecchie versioni quindi questa versione penso che sia stata proprio prodotta
A seguito di questo procedimento comunque allora l'ingegnere Grilli propone per quanto riguarda di gli apprezzamenti
Imporre messa l'ingegner Grillini dice
Il quartiere tanta Hanbury ha delle specificità
Lì la gente ama stare assieme il che è vero cioè l'abbiamo riscontrato con il quartiere Tamburi a il per certi versi ha il sapore delle
Beh vecchio Paese un po'isolato dove si conoscono tutti dove alla sera si siedono fuori della porta e chiacchierano già c'è una convivialità un una
Un un bel clima diciamo da questo punto da questo punto di vista e quindi lui asserisce dice e questo fa sì che né ci sia una certa dinamicità nel quartiere perché chi abita la vuole continuare ad abitare lie quindi figli comprano per stare vicino ai padri eccetera eccetera e questo gonfia un po'il mercato immobiliare se non ci fosse questa specificità
Il deprezzamento dagli immobili sarebbe di almeno il quindici per cento fave e quindi con questi strani ragionamenti
In genere Grilli Sipra e costituisce un bonus da deprezzamento del quindici per cento che Adone sta poi alla fine dice ci rinuncio non non lo ad opera
Poi
Elimina le i valori delle agenzie immobiliari
E utilizzati come riferimento dei deprezza menti la versione aggiornata dal report o del Sole ventiquattro Ore che aveva utilizzato anche nella prima versione delle del
Dell'eversione allora a questo punto lui dice va bene il valore del confronto da il Sole ventiquattro Ore
Versione due mila quattordici mi dice che nei quartieri di confronto trovò ottocentoventi Saia euro a metro quadro mentre sempre dal Sole ventiquattro Ore trovo otto seicento euro a metro quadro
Non è a questo punto a questo punto nasce una stranezza perché vari cercate interrompete mese non mi spiego bene perché una cosa di una sottigliezza un po'perversa diciamo
Allora lui dice c'è un deprezzamento percentuale e fa seicento fra Toto centoventisei che è lo zero Zarok virgola sette due sei
E quindi dice il deprezzamento percentuale quindi è uno meno zero sette due sale che al ventisette virgola quattro per cento arrotondiamo dal trenta perché con gli altri due metodi arrivo al trenta per cento quindi noi
Dice va be'si verifica un deprezzamento del trenta per cento
A questo punto Nigeria Grilli che che a disposizione questi valori ottocentoventisei e seicento a questo punto lignea Grilli sa saltando fuori
Fa saltar fuori
Una mediante i valori i nomi dei quartieri rinvio di confronto però riferite alle abitazioni civili anziché quelli ti poco no Miko età comparire utile e sei mila euro a metro quadro
Che non ha niente a che fare con una percentuale che ha collega che ha che ha calcolato prima numero questo è un è un altro numero e a questo punto prende questi mille e sei
E li moltiplica per il trenta per cento e per i metri quadri dell'appartamento e arriva a ventiquattro mila centoquarantacinque euro di deprezzamento
Però come vi sto dicendo io vorrei capire perché per calcolare la percentuale di deprezzamento ha preso questi due numeri
E poi il risultato di questi due valori a metro quadro via ad opera su un valore nuclei Frey che fa saltar fuori da qualche altra parte perché così intonano le cose
Perché scusate ma la domandina elementare
Era
Intanto nelle sue prime perizie quell'appartamento lì
Sarebbe avrebbe subito un deprezzamento di cinquantotto mila settecentosessanta mentre adesso ci dice che vale ventiquattro mila centoquarantacinque
Cioè quindi non riduce il quarantun per cento anche se nella coerenza dell'esposizione sembra che non abbia cambiato niente ok però le sue valutazioni
Che erano state ritenute dopo che in dieci cause civili che hanno letto spari numeri dall'otto
Il Grilli cerca di sistemare un po'le cose e quindi fa scendere questi cinquantotto mila prima versione
A ventiquattro mila seconda versione
Vorrei rimarcare l'attenzione sul fatto che in questo procedimento ci sono delle perizie vecchie quindi coi numeri vecchi delle perizie nuove con i numeri nuovi e ci sono dagli attori che hanno tutte e due le perizie
Per cui ci sono degli attori che dicono agli appartamento è stato apprezzato i cento mila no è stato nel passato in quaranta mila
Capisce che il cosa è abbastanza
Abbastanza strana
Allora però
Quello che vorrei rimarcare eh ma perché dobbiamo fare questo artifizio contabile di far saltar fuori questi mille sai ma se tu hai ottocentoventisei in seicento
Perché non fai come hai fatto prima cioè fai
Ottocentoventisei meno seicento che fa duecentoventisei
E poi lo moltiplichi per i metri quadri che è la stessa tecnica che hai utilizzato nelle prime perizie e fai venir fuori di ciò però fai venire fuori diciotto mila zero ottanta
Che evidentemente era troppo poco
No perché ha in questa maniera lui scende da cinquantaquattro mila a diciotto mila invece con questo artifizio contabile tira sui diciotto mila a ventiquattro mila
Sarà ok questo è quello che che
Si trova quindi
Se avesse seguito il vecchio metodo che abbia una sua coerenza io non capisco perché della rivoluzione sarebbe stata del trenta al al solo trentun per cento dal vecchio Del Vecchio importo
Poi la in questione importantissima adesso al di là di questi confronti diciamo la questione importantissima però
Secche Luís per i quartieri di confronto allora sui quartieri di confronto
Nelle varie cause civili qualche CTU ne prendeva uno in più o uno in meno direi che non cambia la sostanza delle cose insomma lui prende sani inanella maglie cioè il di tre Salinella il D uno Magna Grecia e il C tre
Riprovo via cugini via Chirac via Cesare Battisti via i copia maturi locali non c'è niente da dire insomma qualcun altro ne ha presi dagli altri ma considera questi però la cosa importante è che Luigi adesso prende i valori OMI delle abitazioni civili anziché le abitazioni economiche
E fra l'altro e questo lo trovo spiacevole
Linear Grilli mette nelle sue consulenze le tabelle omini
Però le mete sono cominciate Cettina via perché se tu prendi una tabelle o mi come io nella mia perizia sono andato sul sito ho tirato fuori e c'è nella tabella obici sono e abitazioni civili abitazioni economica vita azioni popolari l'ho messa tutta la tabella Comi no Duilio la sforbiciata e ti fa vedere solo quello
Che non gli duole ovvero le abitazioni economiche perché le abitazioni economiche sono una cosa di cui non possiamo parlare
E perché vanno a suo a suo danno e quindi ho sforbiciata queste tabelle Home queste sono le tabelle OMI complete che trovate nella mia relazione come vedete c'è abitazione civile
è stato di conservazione normale e ottimo abitazioni economico abitazioni signorili autorimesse e box eccetera quindi questa la tabella completa comuni valori minimi e massimi come vedete questo la tabella presa dal sito dell'Agenzia delle entrate fotocopiata
E messa qua questo è quello che fornisce
Tu chiedi una certa zona l'Agenzia delle entrate
Dida questa questa informazione in realtà ho tirato via
Una serie di informazioni in alto che definisce guarda questa è la zona eccetera eccetera già perché mi avrebbe semplicemente mi avrebbe ridotto ma nella relazione questa intestazione cioè quindi non ho nascosto nessun valore significativo
Va bene quindi qui vedete che ha di tre Salinella ci sono abitazioni signorili per esempio questo è via cugini
Dove troviamo abitazioni civili ed economiche questa è Magna Grecia dove ritroviamo le abitazioni
Signorili
E che adesso un'altra cosa che
Io quando me la sono trovata davanti ho detto ma cioè sta sbagliando cosa diavolo sta succedendo
Allora queste sono le tre
Quelli tra quartieri di confronto
Che vanno confrontati con il quartiere Tamburi
Allora il quartiere Tamburi
Dati tutti i giudici
Il CTU è identificato dalla zona di due poi c'era perché adesso è stato riclassificato è unito c'era la zona di sei quella in basso vicino alla periferia e un angolino ad
Nord Ernest
Che era alla zona di cinque Paolo sesto Mughini porzione del quartiere Tamburi quindi a un angolino però voglio dire il quartiere Tamburi è e
Di due okay cioè il no o meglio il novantacinque per cento del quartiere Tamburi e di due il novantacinque per cento delle immobili degli attori di questa cautela sono nel di due Khan
In genere gli prende il quartiere di cinque come termine di confronto
Non si capisce perché
Ovvero si capisce perché perché le i valori omini sono a lui favorevoli
E allora siccome c'è scritto che è di cinque anche tamburi prende quello che gli ha più conveniente però sbaglia sbaglia in maniera catastrofica
E perché la zona giusta
è Id due quartiere Tamburi e nel di due quartiere Tamburi vanno prese le abitazioni di tipo economico
Da sei e cinquanta o otto ottanta
Quindi è vero lei scusi la maggior parte delle indicazioni che Nerio fruito sulla mappa relativamente alle particelle di questo processo ricadono
Nel novantacinque per cento nel di due del dei due due adesso un po'diciamo ad attuarlo già che mi ricordo qual era la voglio guardare nel sarà non so agli occhi
Ma
Cocaina quindici a questa questa enorme stranezza anche però è finalizzata a dove a dove l'ingegner Grilli vuole arrivare chiaramente
Ok allora
Adesso attenzione io quindi basandomi su questi
Passivi dell'ingegner greci ammirandone Smith cinque e se hanno inferiori Trezzo in guardi non lo ricordo però non si erano cioè lei ha detto che apprendendo Anagni Nueve che perché con la riunione di origine un allora
Sono le abitazioni civili sono inferiori come prezzo
E quindi lui prendendo le civili di è unanime nell'indurre
Non è bimbi all'asilo cinque i prezzi delle abitazioni civili sono inferiori rispetto alla D due
Cioè e se sono inferiori Chieppa aumenta
Allora di cinque è un angolo del tam federalista esiste veri sono inferiori i gratta un mese avesse sembra indifferente a questa differenza è Aniene la numerazione aumenta aumenta dica
Ma comunque voglio dire al di là è una mela sanitarie sovente che ebbe anche durante l'esame dell'indirizzo se lo ricorda se mi sembra invece voi io molto modestamente le spiegavo quello con il professore va spiegato a me
Spero che lei sia più esaustivo banca che sale stracolme comunque alle varie all'epoca il De il dubbio al di là del fatto che che i valori siano più o meno convenienti che tutto sommato è una questione di serie B
Direi di no
La questione di serie A che il
Di due è il quartiere Tamburi è da lì che sono concentrate a stragrande maggioranza e quindi indipendentemente dal fatto che convengano gli uni o gli altri come valori o uomini la zona è il di due
Punto fatto un prospetta di queste dimissioni ingenue di cinque a fare all'ora del di due sì del di due cioè l'ho
Non mi ricordo se l'ho proiettato no però Ameneh in relazione le è in relazione sulla mia relazione l'ho l'ho messo dentro
Allora io che cosa ho fatto quindi a questo punto ho detto va bene accettiamolo questa metodologia tenuto conto che i valori omicida hanno comunque un'indicazione di massima
Ragionevole
E però mettiamoci dentro i valori giusti ovvero per tutte le abitazioni di categoria a tre a quattro prendiamo i valori OMI delle abitazioni economiche a parte per gli tra immobili di categoria A due ho fatto una valutazione a parte
Quindi stiamo parlando della stragrande maggioranza in questo caso allora che cosa viene fuori prendendo la media delle abitazioni economiche nei tre quartieri allora se io prendo i valori massimi e minimi dei tre quartieri di confronto approvò Saia e quaranta in sette sessanta
Saie cinquantanove cinquanta e cinque ottantasette settanta no che sono valori estratti da da questa da queste tre tabelle qua forchetta
E
Di confronto ancora qua no ce l'ho la vaga con con i valori del di due dei tamburi questo il D due i campi
E come vedete le abitazioni di tipo economico dei tamburi stanno fra sei e cinquanta e otto e ottanta
Ok
Bene quindi facendo la media dei tre quartieri di confronto quindi prendo valore massimo valore minimo faccio la media leggiamo tutti a tradimento assai trovo sette centoventicinque euro a metro quadro come valore di confronto
Ok
Adesso prendo la media delle abitazioni di tipo economico del quartiere Tamburi PSI a cinquanta più otto ottanta diviso due
E sei e cinquanta pioppo tanta diviso due fa settecento e sessantacinque
Okay
Adesso
Nonostante il fatto che a questo punto il confronto diretto contenga un errore metodologico di cui discuterò in seguito però ripercorriamo il percorso che ha fatto Grilli e facciamo semplicemente il rapporto fra questi due valori che ci danno la svalutazione ok queste questo rapporto fra questi due valori ci dovrebbe dare un trenta per cento di svalutazione
Invece ci dà il cinque virgola cinque per cento di rivalutazione
E io a questo punto potrei andarmene
Per tutti gli edifici di tipo economico e popolare
Io a questo punto potrei andarmene
E questo lo ha riconosciuto la corte di appello
Ecco perché invece invece l'accanimento di Grilli nell'usare
I valori dell'edilizia civile anziché l'edilizia economica sta proprio nel fatto che invece per gli edifici civili rapporto si imbatte
E quindi per far comparire un deprezzamento aveva bisogno della categoria superiore crea purtroppo gli edifici sullo nella categoria inferiore appartengono a questa
Categoria quindi apprezzamento non solo non esiste ma c'è addirittura un piccolo appezzamento dell'immobile del quartiere rispetto a quelli presi a confronto
E quindi c'è un apprezzamento del sei per cento non solo io
Ho voluto approfondire un po'la questione no questi sono l'apprezzamento utilizzando i valori medi
Però ho detto va bene invece di fare la media come è stata fatta qua
Verifichiamo anche che cosa succede con i valori massimi e con i valori minimi che così abbiamo lo scenario completo quindi possiamo avere un'idea sia per l'appartamento ben tenuto che per l'appartamento mantenuto che l'APPA per l'appartamento e classe media dove andiamo a parare e ne compare comunque anche utilizzando i valori minimi una prassi amento del quattro una rivalutazione del quattro per cento e con i valori massimi siamo sempre attorno al sei per cento quindi con le giuste categorie catastali
Il tamburi si rivaluta rispetto ai quartieri di confronto
Più avanti vi farò vi farò vi fornirò dei dettagli molto molto chiari sul perché e il per come e il per quando il per dove succedono queste queste cose visibili
Però penso che che insomma quello che ha mostrato abbia già una sua robustezza una sua consistenza insomma io francamente portò giocando con i numeri dove sto prendendo dei dati oggettivi e ve li metto davanti agli occhi poi se vedete degli errori ma penso e spero di non averne fatti insomma ok
Va bene poi poi i
Per per chiudere Grilli propone anche un terzo metodo che si chiama stima dei valori tipici
Che ammettono effettivamente più rigoroso perché introduce una serie di indici che permettono di graduare la valutazione economica con estrema accuratezza il problema in funzione di vari parametri no e questo è
Effettivamente il metodo che è stato adoperato da pari CTU nelle cause di cui ho avuto esperienza
E
Perché permette prende in buona sostanza questo metodo prende i valori Obi e poi ci attacca dei coefficienti
L'età dell'edificio che lo stato di conservazione
L'aver effettuato delle ristrutturazioni eccetera eccetera eccetera Isclero verso l IVA sono quei dati di cui parlava in precedenza quelli che personalizzando la valuta Cynthia già sono sono andati via persona Lizzano
Solo che questi dati vanno determinati in seguito a una visita dell'appartamento quindi il metodo è corretto no
Però Grilli
Propone questo metodo
Ad opera gli stessi pesi per tutti gli appartamenti e anche con questo taxon metodo arriva a dire va be'il deprezzamento a del trenta per cento
No
Non solo arrivati comunque a questo deprezzamento a suo dire pari al trenta per cento un'altra cosa che manca in queste consulenze
Che
Ammesso e non concesso che questo trenta per cento su questo trenta per cento lui abbia ragione anche se mi par di avere chiarito che non c'è la ma questo trenta per cento lui non ci spiega Maj
Perché questo trenta per cento sia tutt'da attribuire in toto a viva e non ad altre cause
Perché se il quartiere ha una sua specificità Seccia e comunque
Nell'inquinamento urbano che c'è dovunque in Persia siccità se ci sono degli altri fattori da tener conto magari tu non sarai d'accordo con me quando se io dico che l'Iva incide per il trenta per cento tu mi dirai no l'Iva incide per l'ottanta per cento secondo ma però mi devi dare una percentuale non puoi attribuirlo al ventotto additiva questa questa svalutazione no
Quindi la corretta valutazione no
Deve tener conto di questi di questi causa e quindi anche in questo caso non gli arriva a
Una risultanza che in buona sostanza figlia della tombeur de de della prima versione delle delle perizie no lui produce comunque anche se cerca di rinforzare il suo ragionamento
Una consulenza generica che va bene per tutto il quartiere Tamburi poteva dire al secondo ma tutti gli edifici del quartiere Tamburi più o meno si trovano in queste condizioni ecco questo è quello che
Insomma si può si può estrapolare da da questi
Da queste consulenze ma del resto anche qui no il confronto con il PDS
Triste insomma no perché si vede che abbiamo la differenza sul nome metri quadri
E risultante no
Quindi va be'presto ci mostra quindi che le classificazioni del presunto deprezzamento dell'ingegnere Grilli
Sono praticamente completamente azzerate nel momento in cui utilizziamo i giusti valori o mi e ingiusto quartiere di riferimento
Questo
Quello che
Abbiamo
Abbiamo evidenziato e che la corte con la sentenza di appello
A riconosciuto fra l'altro dicendo gli accertamenti peritali non consentono di affermare la sussistenza effettiva dell'allegato deprezzamento e il rapporto casuale con le emissioni successive al luglio novantanove in questo caso però la corte d'appello dice nuovamente dice
Oh ma quel deprezzamento è difficilmente delegabile a viva tu devi riuscire a dimostrarlo
No
Presidente potremmo fare una pausa di cinque minuti
Facciamo una breve Pallotta gentile grazie
Possiamo quanti immane avvocato prego
Grazie signor giudice
Va bene
Allora stavamo concludendo un po'queste queste osservazioni no
In buona sostanza come abbiamo visto queste svalutazioni come i giusti valori non risultano e inoltre c'è la la il fatto è stato riconosciuto anche da questa recente sentenza della corte d'appello che gli ho comunque messo in allegato perché è molto recente del di aprile mi pare quattordici ai quattro due mila venti contiene varie considerazioni che secondo mai sono estremamente estremamente interessanti
C'è un ultimo punto da dai evidenziare per quanto riguarda il calcolo della delle dei deprezza menti
Che no no non non è assolutamente trascurabile siccome noi faremo delle valutazioni più avanti ne dobbiamo per forza di cosa parlare
Allora nel momento in cui noi operiamo come abbiamo operato finora cioè trovando un valore al quartiere Tamburi è un valore di confronto o no
E calcolando la differenza e usa usandola come deprezzamento o rivalutazione in realtà commettiamo un errore grossolano
Perché ipotizziamo che nel momento in cui l'edificio è stato acquistato
I valori nei quartieri di confronta fossero esattamente uguali
E la cosa invece non non è assolutamente provata no per cui se tu hai comprato un edificio o un immobile vent'anni fa
E vent'anni fa nei due quartieri c'era un gap di cinquanta euro a metro quadro
Quel gap di cinquanta euro a metro quadro va aggiornato e portato alla data attuale e scontato dai Gap attuale no
Perché se no le cose le cose non tornano quindi le moto le metodologie proposte da Grilli non scontano questo a differenza di prezzo degli immobili al momento dell'acquisto
Il che il che fornisce immediatamente la considerazione che quei piccoli quelle piccole rivalutazioni che abbiamo determinato
In realtà sono più consistenti nel momento in cui tu ripulisce il delta del gap iniziale
E
E questo è un particolare che che mi preme mi preme segnalare perché lo utilizzeremo più avanti quando andiamo andiamo a parlare di numeri l'ultima cosa su cui doveroso spendere due due parole il fatto che nelle Périer nelle consulenze vengono viene lamentato il deterioramento strutturale degli immobili ora il deterioramento dette io mento Brett scusate deterioramento strutturale
è il crollo del ponte di Genova per esempio no c'ha me è una cosa Pepe è un deterioramento strutturale è una perdita di capacità portante cioè di mancanza di resistenza alle alle sollecitazioni ora in realtà quello che invece traspare negli edifici che abbiamo osservato uno stato di degrado tipico degli edifici costruiti nella finestra temporale mille novecentocinquanta mille novecentosettanta più o meno
In quel periodo questo è un tema che devo approfondire in seguito però spiegato in due parole no quello che succede è che in tanti edifici si nota che si vedono i ferri arrugginiti delle armature
è un problema non del quartiere Tamburi e non italiano è un problema mondiale
Deriva dal fatto che in quegli anni anche noi ingegneri ne abbiamo combinate di cotte e di crude ovvero
In quegli anni non era noto un fenomeno che si chiama carbonato azione per cui si pensava che una barra immersa nel calcestruzzo sarebbe stata perennemente protetta e che il calcestruzzo sarebbe durato per sempre
In realtà che cosa succede succede che il calcestruzzo è un mezzo poroso
La l'anidride carbonica penetra nel calcestruzzo arriva alla barra della Farruggio dire
Ora l'ossido di ferro a un volume enorme rispetto al ferro non ossidato quindi attorno alla barra si crea un rigonfiamento di ruggine
E questo rigonfiamento provoca quello che si chiama il fenomeno dello spalla mentre o cioè fa staccare la crosticina di calcestruzzo che protegge la barra
In quegli anni come le ho detto è un fenomeno mondiale perché queste cose la carbonato azione era un fenomeno che non era conosciuta quando si costruiva in quegli anni adesso che il fenomeno è conosciuta si prendono le dovute precauzioni per esempio per legge il così detto copriferro cioè la quantità di calcestruzzo che deve stare sopra una barra è stato per legge portato da un centimetro e mezzo a due centimetri e mezzo
Il che garantisce una sopravvivenza diciamo che con un centimetro e mezzo in condizioni normali più o meno dopo quindici anni comincia il fenomeno della ruggini mento della barca
Poi se il clima particolarmente umido se sei in presenza condizioni rivierasche per cui il vento ti porta l'acqua marina che si adagia sulle superficie cetacei ci sono delle situazioni insomma che possono peggiorare la la situazione se c'è in alta montagna lì l'aria è bella e pulita e magari c'è meno anidride carbonica allora il fenomeno rallenta un po'però comunque è un problema
Mondiale come ho detto e quello che si constata
è che anche al quartiere Tamburi negli edifici costruiti in quel periodo si notano questi spalla menti che non hanno niente a che fare cioè prima di parlare
Di danno strutturale ne passano e passa parecchio sono leggeri ammaloramenti superficiali disse dovuti alla o distacco dal del copriferro
Infine per quanto riguarda gli interventi di manutenzione
è chiaro che se tu non fai una manutenzione su un edificio le cose degradano in maniera significativa
Ora il problema è cambia il problema che abbiamo riscontrato in in alcuni edifici per esempio ex Ina Casa
Che poi sono stati venduti a privati eccetera che non non c'è nemmeno un amministratore di condominio voglio dire no per cui mettere d'accordo i proprietari per fare un po'di manutenzione Sterna
Diventa una cosa una cosa difficile per cui talvolta si trovano i difficili che sono lì da decine e decine di anni e non hanno mai avuto nessun tipo di
Manutenzione star ma e allora è chiaro che la situazione si aggravano qui abbiamo un esempio per esempio dove vedete che il proprietario del piano terra ha dato un'imbiancata quello del primo piano siamo lì in condizioni di superfici mai toccate probabilmente da almeno quarant'anni ed è chiaro che che se non fai niente il degrado ovviamente prende prende consistenza prove il tutto concludendo quello che voglio dire pecche
Per quanto riguarda queste consulenze insomma sul piano tecnico scientifico ovviamente questi dubbi che no che abbiamo elencato sono consistenti e non possono essere e non possono essere trascurati
Poi per quanto riguarda per quanto riguarda
Delle le caratteristiche specifiche del quartiere Tamburi ho finito di aria di accanirmi ingegner Grilli
Ma cioè scusate ma insomma come vi ho detto io non ce l'ho con ingegno al Grilli ma mi sembrava doveroso dover evidenziare
Queste questi fatti
Ne vorrei parlare invece di caratteristiche del quartiere Tamburi che hanno un Effetto sulla dinamica dei prezzi e quindi che non non possiamo trascurare ovviamente no allora innanzitutto c'è da dire che la collocazione di Yves va a ridosso della città non è una cattiva scelta o qualcosa di incongruente perché
è una scelta
Fatta a livello nazionale che è profondamente coerente con altre scelte fatte nel medesimo periodo storico
Infatti nello stesso periodo storico in cui lo Stato il la nazione italiana ha deciso venendo incontro ad esigenze delle comunità locali di mettere lì va a fianco
Della città di Taranto ammesso anche il Petrolchimico di Marghera in linea d'aria a tre chilometri da piazza San Marco ammesso il petrolchimico di Ferrara attaccato alla città di Ferrara
Ammesso anche la SNIA viscosa azienda chimica abbastanza pesante adesso scomparsa a ridosso delle vecchie mura della città di Padova per cui non c'era quell'attenzione di diciamo collocazione degli impianti in zone lontane dagli abitati no quindi c'è uno e quindi Silva si trova lì per una certa coerenza a livello nazionale di quegli anni questo
Dato un dato di fatto e come pure è un dato di fatto che la a fronte della scelta che la politica ha iniziato negli anni Cinquanta più o meno no si è cominciato a parlare di collocare l'Ilva negli anni Cinquanta
La decisione finale mi pare sia cinquantasette nel sessantaquattro parte primo altoforno poi lo s'ingrandisce eccetera eccetera eccetera
E quindi quello che voglio dire che se guardiamo al quartiere Tamburi e quindi alle dinamiche dei prezzi
La la vicinanza dello stabilimento no eh palese fino ai primi anni Sessanta perché risale alla fine degli anni Cinquanta i primi anni Sessanta il fatto che l'Ilva è stata collocata lì
No questo lo rimarco perché in alcune cause no
è stato detto
No ma l'acquirente non si rendeva conto di aver acquistato a fianco di un a fianco dell'IVA giunta come fa hanno hanno rendersene conto e anche perché fra l'altro se guardiamo questa è una ricostruzione storica
Delle date perché penso conosciate no di evoluzione del quartiere del quartiere Tamburi allora il quartiere Tamburi come vedete no
Era in realtà era poca cosa nel momento in cui è stato deciso di collocare di lui va a suo ridosso perché gran parte delle parti evidenziate sono successive o contemporanee alla costruzione dell'IVA
Ma se noi parliamo già bisogna anche risalire
Alla mentalità di quel tempo no e e alle scelte di quel tempo infatti noi
Visitando gli immobili nell'ambito delle cause civili abbiamo trovato una persona estremamente gentili vecchi pensionati con cui abbiamo chiacchierato discusso no
E ci hanno detto massiccia e ci piaceva abitare lì perché non occorreva nemmeno prende la bicicletta attraversa via strada e Dario al posto di lavoro era molto molto comodo per certi versi no
E quindi la la la crescita diciamo del quartiere
Che in buona parte fatta dai edilizia popolare in quegli anni c'era Lina le case Gescal eccetera eccetera eccetera no e tanto buona parte della crescita di quartiere
In quegli anni ha fatta proprio di edilizia popolare
Vi è veniva proprio incontro a questa esigenza di avere i lavoratori vicini all'azienda dove dove lavoravano
C'è da dire che a differenza di altri quartieri tipo il Paolo sesto
Dove anche lì era stato individuato come un quartiere di collocazione dei dipendenti dell'Ilva però Paolo sesto
Ha avuto una serie di attenzioni accorgimenti che purtroppo i tamburi non ha avuto perché lì comunque è stata messa all'università
è stato fatto un mix di edifici
No me perché è chiaro che tu quando fai un concentrato e norme di edilizia popolare
Cioè crei un'area che ha una caratteristica molto molto marcata no mentre i Knicks crea più dinamicità più innovazione più servizi eccetera eccetera no
Da questo punto di vista la la politica direi ha sbagliato in quegli anni ma ha sbagliato senza farne una colpa perché
In quegli anni si faceva così in buona sostanza no inutile adesso andare a cercare responsabilità
Però il il risultato è che appunto
Attualmente
Queste singolarità sanno civiche come ha detto la la corte di appello il quartiere Tamburi non è paragonabile con altri quartieri appunto anche per questa sua specificità costruttiva
E però la cosa importante per la dinamica dei prezzi appunto che non è che tu c'hai un ridente quartiere di periferia e improvvisamente arriva uno che ti Ricciati piazzo qua un'azienda e tutela tieni io c'ho l'autorevolezza per mettertela fuori della porta di casa non è accaduto assolutamente questo no è stata una scelta politica coerente con la strategia di quegli anni a livello nazionale e la crescita è stata è stata fatta in parallelo così come cresceva IVA crescevano le abitazioni nel nel quartiere Tamburi no quindi c'è stata c'è stata una una certa coerenza agli Walter allora si chiamava italici da reparti era tamburi nascono e crescono assieme e non solo ma i i vecchi operai
Ci ci dicono che la situazione ambientale dell'Italy Sider era molto più difficile tutti quanti hanno riconosciuto dei miglioramenti enormi negli anni che sono stati fatti
La sensibilità era chiaramente diverso era chiaramente diversa
Adesso la della c'è una sensibilità una sensibilità di razza però la cosa importante appunto che la stragrande maggioranza delle abitazioni del quartiere Tamburi soprattutto quelle di edilizia popolare è stata costruita dopo la realizzazione dell'impianto industriale
E quindi è difficile per chi ha comparato asserire ma quando io ho comprato non sapevo che c'era l'Ilva no come tre volte
Sono si è sentito sia sentito dire invece devo dire che l'onestà di tanta gente con cui abbiamo parlato a riconosciuto
I miglioramenti e le ricadute positive sulla dinamica sulla dinamica dei prezzi ricadute positive che come ho già rimarcato secondo me risiedono anche in questa piacere degli abitanti del quartiere Tamburi di vivere crescere assieme cioè è proprio una comunità coesa e compatta
L'abbiamo toccato con mano andando andando a a visitarli e questo crea una certa dinamicità
Il all'interno di questa di questa singolarità
C'è da dire che che che da tempo no perché qui stiamo parlando di una delibera del CIPE del due mila e sei no
Sia si è cominciato a guardare con attenzione al quartiere Tamburi
E a capire come migliorare la situazione identificando una serie di problematiche che sono legate al contesto urbano e che sono indipendenti dai il va o no perché e sia la delibera CIPE del due mila sei sia la la più recente dal due mila venti
Dicono che c'è assenza di connessione fra gli spazi pubblici di quartiere la città e il mare
Parziale abbandono gli spazi pubblici modeste condizioni del pedone abilità eccetera cioè tutta una serie di di di problemi legati al fatto che il quartiere né diciamo avuto poca e attenzione nel momento in cui è cresciuto al tessuto urbano e quindi queste sono conseguenza del del tessuto urbano nota questo è un quartiere permettetemi il termine un po'ma il fatto indipendentemente dal fatto che ci sia a fianco l'Ilva o o non ci sia l'Iva adesso finalmente è cresciuta una sensibilità e si sta cercando di lavorare in questo senso operando delle riqualificazioni di vario genere cercando di costruire quello che che in altri quartieri magari c'è c'è già invece nel quartiere Tamburi più più limitato
Questi sono vari vari riscontri che si ritrovano nella delibera CIPE del due mila sei quindi non sto inventando milieu ente ho tirato fuori semplicemente che poi l'ho anche lo anche allegata
E anche il Progetto risanamento del quartiere tamburi
Gli interventi di riqualificazione Taranto due mila venti no mettono finalmente l'attenzione a dire va bene c'è lilla ma c'è tutta una serie di concause mettiamoci finalmente le mani e trasformiamo questo quartiere per dargli la stessa dignità degli altri dagli altri quartieri
Attorno attorno a Taranto per esempio accomunato significativo o no che ho trovato arca ionica progetta di diminuire Didier demolire duecentosedici quarti
Alloggi fra l'altro
C'è da dire
Perché tanti alloggi di edilizia popolare che abbiamo visitato no
E proprio un'edilizia degli anni Cinquanta
Che è stata uguale in tutta Italia è
Però che in tanti altri posti io sono della provincia di Treviso Mambrini potrei citare Castelfranco Veneto dove delle abitazioni similari
Le hanno tirate giù perché metterle riqualificarla e costava di più che abbatterle e soprattutto adesso che tutta l'Italia diventata zona sismica per cui anche se la Puglia e a bassa sismicità
Nel momento in cui tu vuoi riqualificare né edificio devi rispondere alla normativa sismica e quindi dovresti fare dei rinforzi strutturali tanto per darvi un'idea Montebelluna provincia di Treviso un ospedale di cinque o sei piani costruito in telaio in cemento armato negli anni Sessanta e intera al cemento armato più dice degli anni sessanta bello robusto bello robusto
L'hanno spianato rifatto ex novo anziché cercare di ristrutturarla no quindi il rinforzo strutturale su edifici un po'datati è più costoso
Che fare operare una una riqualificazione dal punto di vista strutturale quindi non sorprende che Arca ionica parli di demolizione anzi probabilmente in futuro ci saranno parecchie fabbricati dall'ex Ina case o eccetera che meriterebbero di essere abbattuti ricostruiti ex-novo fra l'altro realizzando quel mix di tessuto urbano come abitazioni civili abitazioni economiche omogeneamente mescolate fra di loro che riqualifica un tessuto urbano e li rende maggior la maggior dignità
C'è c'è sicuramente il problema nel fatto che gli enti pubblici hanno venduto gran parte degli immobili no per cui sai sede di Arca ionica dice io abbatto
Ricostruisco e poi bisogna affitto cioè sono cinquanta proprietari con un problema con capacità economiche limitate riuscire a metterli d'accordo per abbattere e ricostruire
è una fatica immane di o entrano dei fondi statali una qualche iniziativa una qualche agevolazione oppure sarà sarà molto difficile riuscire ad arrivare
A una riqualificazione notevole però comunque nonostante queste difficoltà diciamo che sulle sul piatto ci sono degli interventi importanti
Per dare al quartiere Tamburi le caratteristiche che merita assolutamente
E va be'quelli questo già ho già parlato una volta vi ho tirato fuori ottanta milioni di Euro nel piano di due mila tredici e altre decine di milioni di euro di Investimenti fatti dal pubblico per la riqualificazione del quartiere Tamburi quindi io penso che ove con i tempi tecnici delle opere pubbliche però io penso che fra cinque o dieci anni vedremo veramente un altro quartiere insomma no
Anche in virtù della copertura dei parchi di tante cose che che che stanno stanno facendo
La situazione attuale che lo rende un unicum come abbiamo detto è data da questa elevata concentrazione fra l'altro proprio in zone dove ci sono solo edifici popolari e nient'altro i piani Gescal Ina Casa ghiacci Pia eccetera eccetera
Una presenza fortemente minoritaria di abitazioni di media porvi Asia l'assenza totale di abitazioni di Urso dal punto di vista costruttivo la l'espansione ma terminato intorno agli anni settanta settantacinque e dal punto di vista immobiliare come riconosciuto più volte un mercato un mercato chiuso difficilmente come ho detto confrontabile con altre zone della città di Taranto queste sono le zone o mi come vedete la zona di sei che accennavo vicino alla ferrovia piccola
E la zona di cinque che è stata utilizzata nelle consulenze dell'ingegner Grilli a discapito della zona di due che è quella invece Reggina per quanto riguarda il quartiere Tamburi la questa è una zonizzazione non più in atto
Perché e quindi anche per quanto riguarda il corrente procedimento no si ferma a una certa data perché recentemente Lomi ha ridefinito le zone unendo la dice due e la di sei che parte della di cinque e creando la di otto che all'intero quartiere Tamburi per cui al giorno d'oggi se tu vai a cercare i valori di Omnitel quartiere Tamburi
Alla data attuale devi cercare il
In riferimento il Diotto e non più di
Il tipico
Va bene
E il il questa questa unicità del quartiere Tamburi no ha comunque ha indubbiamente dei risvolti anche di natura economica se è un quartiere che ha un unicum
è chiaro che a un unicum anche per quanto riguarda la dinamica immobiliare
Nella nel nel periodo della dinamica immobiliare caratterizzato dalla causa corrente no noi vediamo ma questo lo lo lo studiamo con con più con più dettaglio
Più più avanti
Vediamo che
In in rispondenza alle dinamiche diciamo sia nazionali sia dei quartieri di confronto c'è una fase di stagnazione di prezzi praticamente piatti però i c'è un periodo dal due mila e tre due mila quattro al due mila otto due mila nove dove in tutta Italia i prezzi schizzano verso l'alto in quella fase il quartiere Tamburi gli schizza notevolmente a Pablo
I prezzi del quartiere Tamburi in quella fascia temporale crescono notevolmente per poi appiattirsi
Quindi nella finestra che ci interessa diciamo abbiamo un andamento piatto nella fase iniziale
Questo salto nel periodo due mila tra due mila cinque e poi un ulteriore appiattimento più o meno fino ad arrivare al due mila dodici
Ne per quanto riguarda la mia interpretazione di queste di queste dinamiche considerando la specificità del quartiere Tamburi e le le le conversazioni che abbiamo avuto con i proprietari di immobili nel momento in cui siamo andati a trovarli quello che che che secondo me
Si evidenzia che la crescita dei prezzi del quartiere Tamburi
Legata
Alla sicurezza e stabilità occupazionale cioè in quei periodi in cui Lillo ammetteva poco in cassa integrazione dava tranquillità alla gente si accollava un mutuo e quindi insomma
Affrontava il rischio diciamo di accollarsi un mutuo
Nei momenti invece che però sono successivi all'arco temporale di questa causa in cui le cose sono diventate più incerte nasce la preoccupazione
Di accollarsi una spesa alla quale poi correre il rischio di non essere in grado di far fronte e quindi il mercato ovviamente ne subisce ne subisce le le le conseguenze
Allora sono
Costretto
A spendere due
Parole per quanto riguarda ma sono molto molto molto veloce per quanto riguarda i problemi di di carbonato azione
E come vi ho detto vengono rimarcati per quanto riguarda la malora mento dell'esterno delle
Delle abitazioni
Allora
Ho già ho già
Descritto un po'la situazione no noi abbiamo abbiamo
Delle contestazioni che ci dicono ma le piogge acide danneggiano gli esterni degli edifici asportando un centimetro due di intonaco addirittura e così via
Visto che queste piogge acide sono citate più volte mi misi spendo cinque minuti per approfondire
A grandi linee questa questa problematica
Allora le piogge acide sono frutto dell'inquinamento atmosferico ecco però che cosa succede che per generarsi hanno bisogno di spazio e tempo
E di spazio talvolta hanno bisogno di tanto spazio tanto per darvi dei riferimenti la Germania
Paga non mi ricordo sì alla Svezia o alla Norvegia dei danni per le piogge acide che l'industria tedesca provoca in Svezia enorme
Perché che cosa succede succede che gli inquinanti salgono gli attimo sfera i venti li spostano quinti inquinanti Poiret agiscono fra di loro e a decine o centinaia di chilometri poi arrivano le piogge acide
Io come vi ho detto sono nativo della provincia di Treviso e noi avevamo gli affetti di Porto Marghera a quel tempo
Io abito dove finisce la sono nato non abito più dove finisce la pianura veneta e cominciano le prime colline quindi la fascia pedemontana
Negli anni in cui avevo i calzoni corti in quella fascia pedemontana c'era un'anomala concentrazione di malattie respiratorie no che su scala nazionale
Non si riusciva a capire perché in questa striscia la gente aveva problemi di natura respiratoria
Sì al comparto che che cosa succedeva che i venti dominanti erano da sonda sud a nord Porto Marghera emetteva portava a nord per sessanta chilometri
E poi
Incontravano le prime montagne eventi rallentavano e lasciavano cadere del particolato che a sessanta chilometri di distanza quindi per assurdo
Probabilmente si stava meglio sotto la ciminiera Porto Marghera che a sessanta chilometri di distanza voglio dire no
Presto per dire che questo automatismo
Della presenza dell'IVA e le piogge acide al quartiere Tamburi è una cosa che è tutta da dimostrare non solo ma le piogge acide questi sono gli affetti sulla vegetazione delle piogge acide cioè le piogge acide
Distruggono
Il tessuto
Vegetale se tu hai un lago alpino trovi l'acqua cristallina perché non c'è più dentro niente nessuna forma di vita
No
E invece se tu vai a guardare dall'alto in quartiere Tamburi vedi che comunque la vegetazione ed erbe
No queste sono fotografie
Del quartiere Tamburi dove tu vedi una vegetazione rigogliosa queste le abbiamo prese nella nella visita recente del un anno un anno due anni fa mi pare no nell'ambito di alcune cause civili Ciak
Il tessuto vegetale del quartiere Tamburi non non presenta nessuna evidenza di piogge acide ecco questo
Penso
Penso sia doveroso metterlo in evidenza quindi queste affermazioni che gli intonaci sono Microfisch giurati con spessore ridotto fra l'altro fra l'altro cioè mi scuserà ma dal punto di vista tecnico
Tu come fai a dire al di là delle loro effettive concentrazioni nell'aria
No perché se c'è un inquinante allora se tu vuoi avvelenare una persona li devi dare una certa quantità di veleno se tu gli dai una cucina infinitesima di curaro quello non muore cioè voglio dire quindi data una certa percentuale di concentrazione nell'aria allora si ottengono determinati fenomeni ma al di là delle effettive concentrazioni
è un termine che tecnicamente impone non può essere difeso è veramente un termine che non può essere non può essere difeso però insomma dirai che le evidenze no se adesso non riusciamo ad acqua e ci facciamo un giro ai tamburi direi che le evidenze dello stato della vegetazione no
Dimostrano che di piogge acide non si può certamente parlare come ho detto egli ammaloramenti degli esterni sono dovuti principalmente al fenomeno della carbonato azione ecco professore chiedo scusa
Per andare un attimino un po'più spediti a un certo punto lei affronta anche il tema della contestualizzazione di queste situazioni il relative alle parti esterne degli edifici anche in altre parti d'Italia facendo delle delle esemplificazioni anche delle così ritenuti in tre ci stavo ci stavo arrivando avvocato sì
Cioè quello che
Quello che ho notato mancare spesso e volentieri anche in ambito civile
è che i problemi di cui stiamo discutendo in senso lato voglio dire sì all'economico sia la manutenzione eccetera eccetera eccetera vanno comunque guardati anche nel contesto nazionale no
Per esempio qui non se ne discute ma la
Certi dati
Sono
Molto più significativi in certe città del nord Italia dove per esempio c'è la nebbia l'aria stagnante eccetera eccetera eccetera
Che a Taranto dove è la vicinanza al mare e quindi un certo notevole ricambio d'aria permette comunque di avere dei dati di tipo ambientale che sono migliori di di tante città del nord del nord Italia guardate questa per esempio è una fotografia questo è un edificio che Affori accentra Stazione Centrale di Milano
Ok
Ora questo è la parte bassa no
Adesso se questo edificio fosse al quartiere Tamburi probabilmente diremmo a è tutta colpa dell'Ilva no questo voglio dire quindi
Quello che che che voglio dire con questo confronto attenzione che qualsiasi edificio privo di manutenzione
Presente a degli stati di ammaloramento significativi no quindi quello che accade nel quartiere Tamburi va comunque inserito nel contesto di quello che accade mediamente in un ambiente cittadino nel momento in cui tu non fai la manutenzione poi ti trovi delle situazione dove si vede che questo edificio ha decisamente bisogno di di una manutenzione di una manutenzione Esterna no
Ora per quanto riguarda la la situazione
Noi abbiamo il CTU nelle varie visite che abbiamo fatto hanno sistematicamente chiesto alle parti producete ci della documentazione che dimostri
La mano quando e quanto quando e come è stata fatta la manutenzione degli ascari
E cioè non c'è stato letteralmente prodotto niente non c'è stato letteralmente provocò niente oppure si c'è stampando quando vedi un edificio che in ottime condizioni magari ti dicono guardi cinque anni fa
L'abbiamo ritinteggiato e tu prendi atto perché lo vedi in ottime condizioni e quindi capisci che lì c'è stato un intervento di riqualificazione recente però documentazione o una fattura sulla se il manutenzione degli Esterni è veramente una rarità
No e c'è da dire come vi dicevo è vero mi scusi ma se lui si riferisce anche a questo procedimento si non ne ha rinvenuto Malthus allora sì in questo processo in questo procedimento ci sono degli alloggi che sono negli stessi edifici
Di altre cause
Civili ho capito che ne sono quegli tipicamente quegli edifici Irina case IACP che in buona parte sono state ricomprate i dai proprietari dove come vi ho detto
Non c'è nemmeno un amministratore cioè i proprietari si arrangiano un po'alla buona per gestire
La pulizia delle scale questa settimana la pulisco io la prossima la pulisci pene possiamo andare avanti bisogna spetta mi sembra eticamente andare è stata trattata la spetta nella manutenzione insondabile
Possiamo andare a Murdoch d'accordo
Allora volevo approfondire un pochino questo fenomeno della della carbonato azione no come avviene danni
Ah perché appunto viene imputata all'Ilva del fenomeno della carbonato azione allora la Carbonate azione
è dovuta alla penetrazione nel calcestruzzo principalmente di anidride carbonica CO due
Poi ovviamente ossigeno acqua e soprattutto acqua
Un
Salmastra aggrava notevolmente le cose però la carbonato azione è dovuta alla presenza di CO due la Karbon attrazione altera lo strato di calcestruzzo superficiale
Pene tra pian piano in profondità nel momento in cui raggiunge la barra di armatura come vedete nasce allora all'alterazione del calcestruzzo insider cioè non è grave no cambia un po'la composizione chimica diventa più rigido ma chi se ne frega cioè sta finché sta lì il problema è quando arriva alla bara di armatura e si forma la ruggine perché purtroppo chimicamente nel momento in cui il materiale ferro l'estrema sì legga anche formale a ruggire aumentar spaventosamente di volume
Quindi la ma attorno alla barra si crea una pressione che fa saltare via in calcestruzzo superficiale no questo è il problema della della carbon attuazione quindi era responsabile
In primis l'anidride carbonica si accentua molto con tenore di umidità compresi fra il sessanta ottanta per cento
E minacce parliamo la percentuale di chi anidride carbonica media nell'aria sono tra i trecentocinquanta trecentottanta parti per milione
Nelle aree metropolitane il traffico veicolare può aumentare questo valore anche fino a dieci volte dopo dipende ovviamente da da quanto traffico quanto ricambio d'aria
D'inverno il riscaldamento degli edifici e così via però diciamo che la profondità di della zona carbonato alata in pratica se ne va a con Congo una legge tale per cui per raddoppiare la profondità devi quadruplicare la concentrazione non se ne va con una legge particolare non è una una relazione lineare dipende da parecchi fattori no ma questi sono esempi no di superfici dove la carbonato azione ha prodotto lo spalle indichi distacco delle del
Della protezione superficiale del calcestruzzo queste sono immagini raccolte da web sociale sono edifici in tutta Italia no la velocità dipende dall'umidità relativa e la profondità di carbonato azione dipende dalla qualità del calcestruzzo perché tu puoi avere Calcestruzzi di varia resistenza a seconda di quanto cemento ci metti dentro eccetera eccetera eccetera
Però diciamo che tipicamente per un buon Calcestruzzo da edilizia che sarebbe la curva azzurra
Dopo
Vent'anni circa quindici vent'anni raggiungi i quindici millimetri di profondità cioè arrivi alla barra orari quindi diciamo che mediamente in un edificio
Dopo quindici anni in condizioni normali per Calcestruzzi di qualità normale dopo quindici anni il fenomeno è provocare e si è approfondito ma in calcestruzzo per un centimetro e mezzo ed è arrivato ad arrugginire la barca
Questo quello quindi da questo punto di vista paesana se la mangia annetto quando l'avevamo già netto all'IST stava dicendo
Perché questo fenomeno non può attribuirsi può attribuirsi veniva quali sono i motivi o saranno guai per un motivo molto molto semplice
Stiamo parlando di anidride carbonica
Ovvero stiamo parlando di un gas che è
Emerso ai cammini
Ma
Non c'è nessuna evidenza e non c'è nessuna misurazione
A terra
Di una presenza di anidride carbonica in quantità anomala ma dovrebbe essere spaventosamente anomala che posso però accelerare questo processo in maniera
Così grave come descritto dalle perizie dall'ingegner Grilli già io quello che le sto dicendo tre che il quartiere Tamburi è stato sostanzialmente completamente edificato negli anni Settanta primi anni ottanta no a quindici anni di distanza
Questi spalla menti cioè queste barre sarebbero comunque venuta fuori anche in condizioni normali e non c'è non c'è nessuna evidenza documentale
Che li fa produca un aumento di anidride carbonica al suolo
Questo sto dicendo mentre invece c'è un'evidenza che Taranto sia una zona dove l'umidità eh relativamente elevata e ed è la fascia di umidità ottimale per l'accelerazione di questo processo
è una città Rivierasca per cui c'è il vento che ti porta l'acqua salmastra Marina che accelera questo processo
E c'è e cioè la cattiva abitudine dichiarata purtroppo
Da alcuni costruttori se andate per esempio se fatte una visita al cimitero
Ci sono certe cappelle certi edifici dove i pilastri di calcestruzzo sembrano mangiati
Ma proprio cioè ne mancano già no non non è saltato via un centimetro ne sono saltati via cinque tutto che il calcestruzzo e si sbriciola dice perché allora perché è un pessimo calcestruzzo ed è stata utilizzata sabbia di mare
No che è una pratica terrificante però in certe zone perlomeno nel passato dove non si parlava o non c'era il controllo marcato di certe cose in certe zone d'Italia e questa è una alcuni imprenditori disonesti utilizzavano sabbia marina perché se ne andavano prenderà a costo zero dal mare
La sabbia marina c'ha il sale dentro e il sale dopo dieci minuti che c'hai messo dentro una barra comincia con rodare produrre ossido di ferro
è chiaro qui certi edifici che proprio presentano un ammaloramento significativo e dove vi dica il calcestruzzo proprio si sbriciola se fai un'analisi chimica scoprirai che c'è una percentuale di cloruro di sodio che giudizio e qui hanno adoperato sabbia marina
E
Cuesta comunque tanto per darvi un confronto significativo questa è la mia perché io sono tornato al Politecnico di Torino questa è la mia facoltà di ingegneria del Pagliara a Lecce
Edificio costruito nei primi anni ottanta ottantadue ottantatré
Ora Lecce è ben lontana dal mare non c'ha il salmastro non tra l'umidità di Taranto eccetera eccetera eccetera
Però qui abbiano c'abbiamo recentemente messo mano perché vedete che il fenomeno della spalla mentre è significativo questa è una parte è una palazzina di via via leso
E via Galesso vi faccio notare è l'angolino dei tamburi forse più lontano dall'Iva
Però però vediamo vediamo una situazione praticamente analoga no vediamo una spalla mento una messa a nudo dal ferro che
Riconducibile esattamente alle stesse alle stesse cause
Ha preso altri esempi in Italia così la by questo questo è veramente presto questa e Pisa punto di Ripafratta guardate in che condizioni è queste questa è Milano questa è Roma
No questa Anzio no quindi questo per dimostrare inserire il problema della dei fari d'armatura evidenti
Nel giusto contesto tra è un contesto come ho detto non nazionale ma mondiale
Dovuto a ignoranza Dinoi ingegneri sul fenomeno della carbon attuazione
Ok e torno a dire dipende dalla C o due allora se c'è un'evidenza che li fa per un decennio ha prodotto una quantità di CO due a terra spaventosamente più alta della media allora potremmo dire che forse c'è un legame con ma questa cosa
Non esiste francamente non esiste
E quindi legare lo stato di manutenzione degli edifici per lo meno per la messa a nudo delle armature ricondurle all'Ilva servono ma è una cosa che non non una assolutamente nessun fondamento hanno
Non siamo andare avanti ecco un altro un altro punto importante sempre per quanto riguarda la manutenzione degli edifici io sono stato presente
Forse era maggio del due mila diciassette a un'altra udienza di questo processo dove si parlava di ammaloramenti delle coperture degli edifici dello gli ACP
E c'era una responsabile che diceva
Noi dobbiamo mettere le mani sulle coperture ogni anno perché per colpa dell'Ilva queste coperture si ammalorano in continuazione
Allora
Devo debbo devo dire qualcosa su su su questo tema perché
Premesso che le guaine
Sono
La Cahuzac imperante di contenziosi in ambito civile il cinquanta per cento dei contenziosi di natura civile sugli immobili
Per problemi con le guaine di copertura
Proprio per questo proprio per questo in genere le guaine vengono attualmente posate da ditte specializzate
Che nel momento in cui fanno la posa attivano anche un'assicurazione decennale e quindi se tu doversi avere dei problemi
Ai comunque una copertura assicurativa Tulli giovare mi sta perdendo la guaina rimango e te la giusto gratuitamente ho capito
Dal punto di vista tecnico c'è da dire che la guaina la guaina è uno strato di bitume cioè di asfalto di catrame quello con cui ci asfaltano le strade messa su un tessuto ora
L'asfalto ovvero il catrame il bitume è la cosa più in e acqua gli sia sì
Reagente chimico si possa pensare
Ok
Che cosa è che cosa che crea problemi alle guai
La radiazione solare
La radiazione l'esposizione alla radiazione solare
Crea il fenomeno di cristallizzazione delle guaine cioè indurisce il bitume e quando tutti i cammini sopra senti lo strato che fa Creek Crick devo dire che si sta spezzando
Ok
Per questo e io qui ho allegato un manuale di una ditta che posa guaine
Per presto lei guaine vanno opportunamente protette dalla radiazione solare diretta guardi questa è una foto che ho fatto l'anno scorso ero a Londra come si chiama la ruota panoramica
A ma ecco ero lì sopra e dall'alto vedevo questo edificio che stava dall'altro lato del Tamigi ora come vedete questo
Stiamo parlando di Londra non stiamo parlando di Taranto e quindi stiamo parlando del sole di Londra
E non del sole di Taranto no e di sole a Londra ce n'è ben poco ecco come vedete questa copertura c'ha una guaina ed è protetta da quadrotti
Di Erba no che sono un po'mossi però c'è a Londra c'è un Rispetto delle precauzioni da prendere per riparare la guaina dalla radiazione solare indiretta
A Londra ora se noi andiamo a vedere qui al quartiere Tamburi
Nella stragrande maggioranza dei casi salvo qualche edificio dove abbiamo trovato dei lavori ben fatti ma che cosa succede succede che troviamo delle guaine vedete qui ci sono le impronte delle scarpe del posatore ora se io vado da un ferramenta mi compro un cammello e prendo una bombola vado a posare guai neanch'io
E
Quindi posare una guaina non è una cosa difficile
E questo probabilmente crea crea tanti guai
Allora la guaina va usata bene e fa protetta
La miglior protezione è l'impedimento all'esposizione solare diretta
Il non calpestio
E o se la lasci in vista
La pitturazione biennale con vernice argentata perché la vernice argentata riflette e quindi non c'hai il fenomeno della cristallizzazione
Ora la stragrande maggioranza delle guaine che noi gli abbiamo visto intanto sono terrazzi praticabili come questo qua sono terrazzi praticabili dove in genere gli inquilini vanno stendere il bucato
E quindi la guaina la calpestano senza nessuna protezione
è posata come cristallizza e forma delle crepe
No
Ebbene ma è chiaro che forma le crepe fra l'altro vedete questa guaina
è marroncino perché a una pittura marrone superficiale data quando è stata posata vent'anni o trent'anni fa e mai ripresa senonché come doveva essere fatto ogni due o tre anni
Allora è chiaro che
Nel momento in cui tu hai una mancanza di manutenzione degli esterni ai dei Problemi nel momento in cui tu hai una mancanza di manutenzione delle guaine di copertura cioè un'altra famiglia di di Problemi no
Non è non è non è pensabile
Che tu non vada a proteggere una guaina allora ci sono vari modi per proteggerla per esempio uno classico se tu vuoi rendere il tetto praticabile
Dispone di ci sono dei cerchi plastici e che fu disponibile a scacchiera e su questi cerchi ci pose il sopra un pannello di calcestruzzo
No di un centimetro due allora lì poi calpestare senza problemi se la guaina e nuda va spinellata ogni due o tre anni e non deve essere calpestabile tu non ci puoi mandare la gente sopra a spendere il bucato
Perché quella guaina non e calpestabile se avete
La disponibilità per approfondire la cosa nell'allegato o evidenziato e anche nella relazione ho evidenziato quello che che questo manuale dice
Con particolare cura su questi aspetti perché come vi ho detto la cattiva manutenzione delle guaine è causa di un numero di processi in ambito civile presso che è sconfinato
E passiamo andare avanti ok l'ultima cosa
Che volevo affrontare cioè il discorso del così detto normale godimento dell'immobile dove ci siamo scontrati più volte con perizie
Che affermano che la gente è costretta a vivere murata in casa e così via no
Mentre se andiamo a guardare qual è il contesto cioè noi venti vediamo panni stesi al sole vediamo delle situazioni che sono diverso da da da quelle
Da quelle che spesso ci vengono ci vengono raccontate una cosa importante
è la chiusura delle verande e balconi no
Perché in tante situazioni ci viene ci viene detto cono come vediamo vediamo panni esposti al sole ecco la la presenza di doping fissi e chiusura di verande e balconi no
E spesso viene citata come un distendersi
Dalla situazione ambientale
Ora in realtà
Questi Taranto a una peculiarità specifica a cui ha dovuto mettere mano dal punto di vista legislativo perché queste verande e balconi sono sistematicamente trasformate in cugini Nino ampliamenti dell'abitato eccetera e questa cosa non avviene solo ai tamburi avviene in tutta la città e anche in edifici di pregio no comunque non di edilizia popolare
Si ritrovano queste chiusure immani e questo e Salina è la cioè l'altro lato della città ora che ha Salinella mi dicono che chiudono verande e balconi per colpa dell'Ilva diciamo che
Abbastanza abbastanza improbabile ecco questa questo fatto è talmente e conclamato che il Comune ha fatto una
Ha fatto un decreto
Praticamente
Per
Per riuscire a condonare tutti questi piccoli abusi edilizi c'è un decreto che ho allegato no Sato specificamente per sistemare questa situazione di verande e balconi chiusi
Che come hanno detto un problema che riguarda tutta quanta la città
Per quanto riguarda fine
Altre cose che che ci vengono contestate no è l'utilizzo di condizionatori per filtraggio dell'aria ora
Lasciatemi dire una cosa però
In certe visite
Noi ci siamo trovati davanti un proprietario anziano affetto da Alzheimer o altra
Malattia che non non era ben in grado di capire nel momento in cui siamo entrati in casa di che cosa stavamo parlando
Ed è arrivato il figlio e ci ha cacciati sono ora
Perché evidenzio questo evidenzio questo perché residente chiedo scusa è sempre l'avvocato delle per aver letto il venisse chiarita questa
Sì no no no ed estesa
Ma scriviamo che è cosa presidente andando a Passera se vuole arrivare a mare arrivava a casa dei miei anni allo svanire Aniene grazie reitera se fosse possibile impedendo ad essa anche per leggerezza di verbale di lettura are associazioni da dai ad abbassare ma questa dieci tre che lei adesso riferisce anche questo elemento unito anche la cacciata riguardava dice tradendo metà nel contesto di seppur eccezionale o di altro chiarimenti appena chiarimento riguardano l'esperienza pregressa in ambito civile mentre nella sala e non abbiamo ancora visto la questo procedimento
Non è stata data nessuna disposizione per andare a visitare la riferisce fatti ad analizzare altre pause Ayman per quest'anno un parco di speranza volutamente io stavo dicendo che mi avvalgo delle esperienza nelle cause pregresse
Evidenziare quello che al momento hanno sinora cioè allora vallate un'altra stanza e no all'alleanza l'accettarono che nega constatato dei allora la società
Non riguarda l'uso dei condizionatori allievo sarebbe maggiore
No mettano a al no no no non è che sarà il maggiorenne vede la sulla rotta quello che oggi viene riferito che necessiteranno in condizionatori serve per filtrare l'aria ma un condizionatore ingrandita ricircolata larga Interna quindi questo filtraggio dell'aria dalle star no non viene usualmente fatto da un condizionatore di normale abitazione
Come pure in un'altra cosa che viene rimarcata sono fenomeni di condensa i fenomeni di condensa gli abbiamo effettivamente riscontrati in alcuni immobili ma anche questi dipendono dalla gestione dell'immobile dalla presenza di ponti termici per esempio qui in quest'immagine si vede chiaramente che la condensa si forma dove c'è una trave che crea un ponte TAR Mico freddo anche su questo c'è la sostanziale ignoranza del problema dei ponti termici
Degli anni in cui è stato costruito alla maggior parte del quartiere Tamburi mentre adesso finalmente l'ingegneria sia sbagliata e ha capito l'importanza dei ponti termici
C'è anche da dire come come vi ho detto abbiamo trovato degli immobili nelle visite precedenti né delle cause civili che erano veramente delle bomboniere trattati come estrema cura
Abbiamo trovato delle situazioni come questa no ora io
Quello che dico se tu prendi un po'di candeggina e la spruzzi sul muro questo muro si ripulisce
Sedili in queste condizioni e anche perché vuol vivere in queste condizioni insomma cosa intende acconsente arriva l'acqua l'immensa quella slovena allora la condensa
Un fenomeno nell'aria è presente una certa percentuale di umidità
Quando l'aria incontra una superficie fredda parte di questa umidità cioè H due O acqua sì condensa la condensa quindi la parete diventa bagnata o comunque fortemente unita quando la parete al fortemente umida permette che nascano e crescano le muffe
No e quindi la muffa è una conseguenza del ponte termico no come come vedete qua perché la condensa su quella striscia perché lì c'è un tra veto il tra vento e di calcestruzzo mentre a destra e a sinistra del tra veto cioè la cosiddetta pignatta di laterizio
Quindi dove c'è il traghetto c'è il ponte TAR Miko quella è una striscia fredda rispetto al resto del solaio su quella striscia fredda l'aria condensa il quella striscia diventa bagnata e la lo lo merita permette la formazione fa
Professore adesso che ha fatto una disamina di queste cose di me natura tecnica adesso addentriamoci meglio invece nell'aspetto il deprezzamento abbiamo il fare una valutazione un po'più puntuale commettere questo che riguardano questa vicenda processuale sì sì
Ci
Ci sono per l'appunto arrivato te no però però
Voglio dire io forse sbaglierò ma mi pare che non potevo prescindere da questo da questo in Parlamento a mio avviso umanità El Paso di quello che poi lei dirà da qui a poco prima va bene
Adesso quindi parliamo parliamo di di deprezzamento
Allora per quanto riguarda i gli apprezzamenti
Innanzitutto per l'ennesima volta voglio dire che li facciamo
Ma la sentenza di appello della causale Bano ha stabilito che in realtà sono errati perché il quartiere Tamburi non confrontabile
Devo dire ne parliamo in questo contesto nonostante Marco così contesto ne dobbiamo parlare ci sia stato questo pronunciamento recenti ne parliamo in questo contesto perché in questo conta e allora guardiamo e vengono proposti degli deprezzamento epiteti
E noi comunque contestiamo questi deprezzamento in aree in cui
Per per creare la simmetria diciamo ne parliamo ne parliamo comunque
Allora
In primo luogo come ho detto
Il deprezzamento i proposti
Nelle consulenze
Sono affetti da un errore di metodo
Perché
Nelle nelle
Consulenze si va a guarda
Però però confratelli allora
Nelle consulenze Siva a guardare la differenza finale no
Qui ho fatto uno schemino molto semplice ma estremamente esplicativo no se io ho due appartamenti comprati all'anno zero uno al quartiere Tamburi e uno in un quartiere di confronto
Dopo dieci anni supponiamo che questi due immobili Bruno si sia quello dei tamburi si sia rivalutato del cinquanta per cento e quello di confronto si sia rivalutato
Del cento per cento
Allora se costavano tutti e due sessanta mila euro
Dopo dieci anni quello che si è rivalutato al cento per cento ma diventato di centoventi mila euro mentre quello al tamburi
è arrivato a novanta mila euro allora in questo caso qua possiamo fare il delta
E parlare di deprezzamento guardando semplicemente la differenza dei valori finali centoventi mila meno sessanta mila c'è stato un deprezzamento di trenta mila
In questa ipotesi il metodo e corretto
Quindi in questo caso il confronto funzione per uguale presso iniziale
Ma
I va be'questo ai conticino che abbiamo appena fatto rappresentato no qui è
Fatto in dettaglio le scrivendo i vari passaggi
Quindi siamo arrivati
Che era centoventi meno novanta uguale trenta li ha detto centoventi meno sessanta quale trenta intendeva quello che poi assistenza ed ha sbagliato nei
Però Marianelli chiarissima alte da sessanta si ripagherà delle cinquanta per premio arrivano Vanna dal contesto maglia esplicita alcuna
Va be'comunque qui est sono esplicitati questi Conticini semplicemente no quindi in questo caso uguale valore di partenza si fa la differenza del valore finale e arriviamo effettivamente ai nostri trenta mila euro di differenza ma in genere
Fu devi andare a vedere i Greppi iniziali al momento dell'acquisto per riuscire a parlare effettivamente di un deprezzamento
Allora in questo caso per esempio ancora ipoteticamente ho considerato una situazione dove io ho un immobile acquistato ai tamburi che costa sessanta mila euro
è un immobile acquistato
In un altro quartiere di confronto che invece è costato ottanta mila euro quindi c'è un gap iniziale di venti mila euro
Ok
Supponiamo che dopo dieci anni tamburi sei rivali lutti del cinquanta per cento e quindi arrivi ai nostri novanta mila euro
Che il quartiere di confronto
Si rivaluti del settantacinque per cento e quindi arriva a centoquaranta mila okay
A questo punto facendo il metodo Grilli noi saremmo centoquaranta mila meno stress meno novanta mila cioè produrremo cinquanta mila euro dichiara
Invece dobbiamo tener conto di quei venti mila all'inizio
Chi si sono a loro volta rivalutati quindi quel gap va aggiornato
Al cinquanta per cento come volte il quartiere Tamburi
E quindi il gap non è la differenza finale fra la curva azzurra e la curva rossa qual è la differenza fra la curva azzurra e la curva averne
Fra l'altro scusate ma non mi sto inventando niente di nuovo cioè questo discorso del gap è stato riconosciuto nelle CTV delle cause civili cioè fa parte della normale amministrazione insomma
Allora in questo caso no
Io seguendo le per consulenze di griglie arrivo a cinquanta mila euro di deprezzamento mentre cioè sconto il gap in ovvero portando l'indicizzazione poiché da venti mila arriva a trenta mila e io devo fare centoquaranta mila meno novanta mila
Meno anche i trenta mila del Garda
Quindi la differenza di prezzo
No scende a venti mila euro cioè torno indietro un attimo cioè è la differenza di quota fra la curva fra il punto di arrivo della curva azzurra nella curva verde
Ok
Spero di essere stato sufficientemente sufficientemente chiaro in questo dettaglio quindi questo gap è riconosciuta in tutte le città di uno non mi sto ambientando non mi sto inventando
Inventando niente poi c'è c'è una una terza situazione diciamo perché io avevo considerato la data di acquisto no però per per i pro per vari procedimenti compreso quaestor
No tu non va indietro alla data di acquisto mai una finestra temporale
E quindi presto ma è un esempio dove all'anno zero no gli immobili uno costava sessanta mila e uno costava ottanta mila ma tu devi valutarlo in una certa finestra per esempio da quattro a otto anni
E allora che cosa devi fare devi prendere i gheppi iniziale
Portarlo a inizio valutazione la prima curva nera
Poi aggiornarlo per trovare il valore finale ok quindi praticamente esposti i gap della data di acquisto ai Gap di inizio di valutazione ai ai fini del procedimento
Poi il calcolino rimane analogo però c'hai questo Schiff però del calcolo dei Carc
Semplicemente professore mi scusi quando lei si riferisce alla corte parlando di nostro arco temporale si riferisce a quale in particolare al novantasei due mila dodici al nove
Anta sei due relatori italiani quello che si è stato dato aveva mediato da erogarsi greco lei quelle considerare idee al riguardo ai due mila dodici quindici
Quindi
Questo vuol dire perché noi guardando agli atti di acquisto abbiamo parecchi attori che hanno acquistato prima del novantasei e quindi andiamo a vedere il gap al novantasei e poi lo aggiorniamo al due mila dodici e cioè quelle due barre nere per lui sono novantasei due mila dodici primo semestre primo semestre per lo meno questa è l'indicazione che che mie è stata è stata data va be'e quindi questo ne è la modalità operativa con cui io arrivo al delle a delle
Pontificalis Gennaro professore questi calcoli che ha mostrato in una esemplificazione non sei Silva lasciare mobile in particolare ma c'è del metodo questi sono degli esodi
Infatti userei guardandolo facciamo don José lavoro messo zero quattro otto anni cioè c'è uno schema illustrato ieri in un veramente aiutiamo i temi chiedo scusa ma io c'ho la mia malattia di docenti che cerca di semplificare di semplificare le cose quindi non è riferito assolutamente a un immobile è uno schema reso il più semplice possibile
Per riuscire a apportarvi dentro ragionamenti che altrimenti potrebbero sembrare astruso in luglio cerco di semplificare però se c'è qualcosa che non è chiaro non sono qui per per chiarirlo insomma perché sbagliamo tutti anche il sottoscritto spesso e volentieri
Cioè allora
Un'altra
Quindi
La correttezza del gap come vi ho detto è fatto conclamato
Un altro fatto conclamato che nel momento in cui dovessero comparire dei deprezza menti è discutibile che questi possano essere in toto attribuiti
Addio il va
E comunque alla luce dei numeri delle sentenze recenti eccetera eccetera eccetera vediamo che per questi immobili il deprezzamento per lo meno per la tipologia
A tre a quattro economiche e popolari nella finestra temporale che stiamo considerando due mila novantasei due mila e dodici
Gli immobili del Tamburino volendo fare questo confronto si rivaluta hanno tutti rispetto agli immobili di confronto
La cosa sarebbe diverso ha per gli edifici come vi ho detto per gli edifici civili dove invece il rapporto si inverte e qui di se ci fossero tanti attori
Che hanno immobili di categoria a due
A qualcuno di questi io in tutta onestà nonostante magari l'avvocato Melucci mi guarda male io in tutta onestà direi guarda a questi onestamente va riconosciuto
Un qualcosa come valore di massima perché stiamo sempre parlando di un valore indicativo che non è il valore finale che si farà se e quando andremo a visitare immobile
Ok allora queste per tornare un pochino indietro alla perfetta similitudine fra questa causa e le cause pregresse Scotto Orlando agli attori della causa Al Bano che sono nella mappa che abbiamo che abbiamo consegnato no e come vedete i colori corrispondono alle tipologie a tre e a quattro gli A quattro sono rossi tipologia popolare
Egli è a tre sono la tipologia economica bella popolare eh addirittura inferiore alla economica
Questi
Sono come vedete sono tutte popolari ed economiche in Albano se ben ricordo non c'era nessuna abitazione di tipologia civile
Queste
Sono le tipologie della causa presente
Allora anche qui la quattro il tranquillo Rossoni perderli professore approfitto della posso presidente approfitto della tabella precedente perché è un dato interessante che lei ha accennato in precedenza che dà anche il senso
La contiguità fra questi giudizi Bruno civile questo penale qui andiamo incontro perché all'ARPA facendo questa la causa Albano e dei centoquarantaquattro vedo che lei si ferma al cento sedici centodiciassette perché ci ha detto
Sì alcune di queste parti poi sono confluite in questo procedimento patrocinate l'avvocato Condemi era questo numero a questo processo veniva mentre no allora questi sono gli centodiciassette
Appartamenti sì nella causa Al Bano c'erano una decina di cappelle cimiteriali qualcuno che ha rinunciato poi comunque l'India l'indicazione dell'avvocato Condemi che
Alcuni sono hanno rinunciato alla causa civile per passare alla penale un'indicazione che l'UDC gli ha dato in tutte le consulenze
Li abbiamo seguiti proprio il migliore un generoso acculturazione invece da queste parti civili di questo processo quante sono a loro
Noi abbiamo o vasto processo sono centonovantacinque dico perché abbiamo già facente a novantacinque non a me
Ecco queste sono le tipologie dominanti di questo processo i rossi sono nuovamente gli anta azionare parti per le quali si pongano no questo problema centotré erano palandrana di nel nel bambino dei contenti dice se è in atto finalmente stiamo parlando adesso di solito procedimento
I Rossi sono come le dicevo tipologie popolari
A quattro gli azzurri sono tipologie economiche di Bianchini sono tipologie diverso è capannone magazzino negozio etc e i gialli
Sono tipologie che nonostante io abbia lavorato fino alle quattro di notte non sono riuscito a ritrovare per cui per alcuni attori io non sono riuscito a trovare la tipologia catastale
Se ho se ho il un aiuto se mi viene fornito io produrrò dei numeri anche per queste per queste situazioni adesso io con tutta la la la tensione che c'ho messo questi dati non sono riusciti a procurarmi lì mentre quelli che vedete
Come vi ho detto
Guardandomi uno per uno l'atto di citazione non l'atto di citazione ma l'atto di compravendita allegato all'atto di citazione con santa pazienza i nomi dietro di costituzione di parte civile lasciata nella sua pace acini evidenziano appassiti
I Tea Party civile deve esserlo in Italia ed è giusto andava bene ma assistiamo in sensi centonovantacinque addirittura così la gente a novantacinque novità era una non ci sto a no non funziona l'idea che il se la rissa si quindi sono sono centonovantacinque verbale viene quindi si conferma che non ci sono abitazioni
Di classe diciamo classificate che ne come civili né come Signorino tra civili placida di civili abbiamo infatti sede dell'ottantaquattro in viale Majno con almeno Alderaan asilo gli aprì
La centotrentaquattro civile
Che a metà della seconda colonna
Guardi
C'è da centotrentaquattro ma i dati sono stati tutti esposti e non ci sono i danni
E la la quarantacinque e che a metà in basso della colonna centrale armene arnesi in sono le tra paga tre anni fa e magari c'è un potrebbero essere sì in più perché in quelle gialle io no ma il danno era lei dovrebbe anche essere un'altra civile Emanuele sotto ma meno ok allora prima di di entrare a questo punto chiarita la tipologia degli immobili e chiarita l'arte
Sovrapposizione con la causa al Bano e con tutte le altre cause e quindi il fatto che stiamo parlando esattamente dello stesso contesto degli stessi problemi delle stesse valutazioni
Ci sono per quanto riguarda le valutazioni di natura economica c'è qualche ulteriore considerazione da da fare che influenza il mercato edilizio per esempio all'interno del quartiere Tamburi ci sono queste due
Antenne molto molto grosse ora quando siamo andati in visita proprio nella causa Al Bano chi noi avevamo un proprietario che conosceva tutti e ci faceva da guida no
Ci ha spiegato che i residenti hanno far tentato varie cause per fare eliminare queste antenne non ci sono ancora riusciti perché sono proprio piantate in mezzo all'abitato ora un'antenna soprattutto un'antenna di queste dimensioni e questo genere no
A una incidenza significativa nei pressi delle abitazioni circostanti cioè una sentenza del tribunale del tribunale Tribunale di Bologna del due mila cinque
Che dice l'antenna produce un impatto ambientale assimilabile a quello di un impianto per lo smaltimento dei rifiuti e di un mare un porto determinando la svalutazione degli immobili che si trovano in prossimità degli stessi
Questo semplicemente per dire che l'articolazione del quartiere
A delle altre delle altre con cause di cui va va
Walter altro Presidente siamo proprio alle spalle della Pigna San Camillo Skerki aveva avuto occasioni passarci a Milano si sono parte posteriore
Per l'azienda San Carlo ci sono più o meno in centro quartiere lato destro diciamo rispetto alla dorsale principale sì
Sono veramente
Impattanti cioè io non non non capisco perché in tutta onestà non capisco perché non gliele abbiano ancora spostate perché sono veramente qualcosa da dirti
Mi significativo
Va bene allora
Adesso quindi
Andiamo a parlare
Delle valutazioni di natura economica abbiamo discusso lungamente mi pare no non vorrei ricamare ancora sul fatto che noi consideriamo i valori delle abitazioni di tipo economico TAC questo siamo passati a questo grafico alla Corte che così ieri una serie diciamo abbiamo anche
Si approfitta di questo momento per dirmi che alle quindici dobbiamo chiudere l'udienza come avevamo preannunciato quindi dovremmo continuare lunedì
Se non se non dovessimo riuscirà a completare non credo perché penso che è ancora all'esame è piuttosto lungo
Rappresenta Presidente però per noi vuol dire fornendo la parte che ha chiesto il controesame del del corso ben posarono impegnata per quanto riguarda la questione della produttrice quindi all'estero chiede quello segretario di seggio quindi e non potrà essere presente all'udienza prende non sarà
E poi nel momento opportuno
L'avvocato ma riesce a delegare qualche collega anni
Ne ho rappresentato questo impedimento poi mi rendo conto se è possibile accoglierlo altrimenti
Bene allora avvocato stavamo dicendo
Fosse allora proseguire Serino dunque quello della della mia consulenza o reso più gli otto il dettaglio
Come questi valori sono stati ottenuti fra l'altro certi cambio della definizione perché Lomi come vi ho detto fate gli aggiornamenti per cui nei negli anni nei primi anni anziché è chiamarsi abitazioni di tipo economico e civile c'era fabbricati di tipo intensivo e non intensivo
E quindi se cercate i valori magari potete trovare delle discordanze proprio per una denominazione diversa però il tutto è spiegato con estrema chiarezza
Nella nella perizia vedo ve lo risparmio avulsi diciamo guardiamo guardiamo semplicemente ai numeri allora
Queste sono di valori è omini valore medio indicativo come vi ho detto
Per e il quartiere Tamburi curva gialla e i tre quartieri di confronto
E la zona di uno Cesare Battisti la zona di tre Magna Grecia e la zona di cinque Paolo sesto
Come vedete no non gli abbiamo dal novantasei al due mila quattro o più o meno il mercato immobiliare dormiente cioè quelle curve sono sostanzialmente piatta e non succede niente
Dal due mila è quattro due mila e cinque il mercato si sveglia e fa un balzo fino al due mila sette due mila e otto dopodiché le curve grossolanamente tendono nuovamente ad appiattirsi quello che che si nota
è che la curva gialla sale molto più in alto di tutte le altre
E non perché l'ho disegnata io cioè questi sono valori gli omini non
No non non ce li siamo inventati
Un paragone più
Utile
Lo otteniamo se prendiamo la curva rossa verde e viola cioè le tre
Le tra curve di confronto e facciamo la media di queste tra curva di confronto in questa maniera ci semplifichiamo la vita perché abbiamo la curva dei valori medi
Dei quartieri di confronto e la curva dei valori
Delle degli immobili del quartiere Tamburi antagonista fare abbiamo
Ecco
Quello che si vede in buona sostanza
è che fino al due mila quattro due mila cinque il quartiere Tamburi segue nella media degli altri quartieri no cioè c'è un gap che si mantiene più o meno costante non succede niente di strano
Dal due mila e cinque al due mila e otto direi
Sale molto di più di tutti gli altri quartieri
Sale molto di più tutti anche i quartieri anzi tende a continuare a salire e poi si arresta comunque più in alto dell'altra media
Al secondo semestre due mila dodici
Professore mi scusi la interrompo un secondo poi Corini
è possibile quindi dire sì abbiamo compreso bene il suo ragionamento che il posizionamento della curva gialla più in basso e legato col famoso dette iniziative in senso inverso arriva l'arresto sì la differenza di posizione fra le due curve no
è i Gepra
Iniziale nel momento in cui tu acquisti un appartamento
Ai carabinieri facciamo un altro sì sì sì lavoravo un non sono non sono visibili però li vedete su carta no per esempio supponiamo che
Consideriamo un appartamento acquistato agli il primo semestre del due mila
Ci andate sul grafico sotto ci sono i numeretti allora vediamo che al primo semestre del due mila la zona Tamburini vale quattrocento quindici Euro c'è scritto
Mentre la zona media di uno di due dei tre vale quattrocento ottantadue
Quindi quattrocentottantadue almeno quattrocento quindici ai tempi iniziale che dobbiamo considerare per un appartamento acquistato in quella data
Quel gap va poi aggiornato come la rivalutazione per portare per calcolarsi la differenza al momento al momento finale
Quindi la distanza fra le due curve anno per anno ci dai Geppi iniziale che di cui dobbiamo tener conto nel momento in cui andiamo a fare i nostri i nostri calcoli
Questa curva direi di estrema comodità
Perché ci permette di lavorare molto molto facilmente no a questo punto diventa semplicemente matematicamente molto semplice ricavare di volta in volta da Milano di acquisto e io riesco a dirti a metro quadro a metro quadro
Qual è la rivalutazione o il deprezzamento rispetta i termini del confronto che l'immobile ha avuto
Voglio rimarcare che
E proprio grazie a una curva similare
Nella CTU Al Bano che nella sentenza d'appello I giudici hanno detto non c'è niente da discutere perché voi stessi CTU ci mostrate una curva dove gli andamenti sono favorevoli al quartiere Tamburi anziché ad altri
Infatti da questa curva andando un po'avanti possiamo calcolare ci il deprezzamento o rivalutazione per anno per anno di acquisto no che poi l'oggetto l'oggetto del del contendere
Ecco
Siccome ci tengo a a non apparire come
Il professor universitario che fa dei maneggi strani intanto vorrei ribadire che questi sono valori o mi non li abbiamo toccati e li abbiamo presi e rappresentati
Che l'unica discussione potrebbe essere nel considerare un quartiere di confronto in più o in meno o diverso perché in alcune cause Ict un magari hanno escluso Salinella e mi hanno preso un altro ma questo non cambia la sostanza delle delle cose un'altra cosa che che che invece vorrei rimarcare teme che
No aspetta
Ecco qua che
Nelle abitazioni civili la situazione si inverte
Non abbiamo fatto il cartaceo per i civili però salta un po'avanti arrivo subito qui come vedete per quanto riguarda le abitazioni civili la curva gialla che il Tamburini no
è fino al due mila tre due mila quattro allineata con tutte le altre
Tavoli nel momento dal due mila quattro due mila otto in cui c'è il balzo diciamo per lei economiche
E lei e CD del quartiere Tamburi salgono ma molto di meno di quanto salgono le abitazioni dei quartieri di confronto e di ricordo se guardate no un'ultima no va be'ma guardate andiamo avanti ecco ed abbiamo questa vedete che presta rispetto a quella che avete sul tavolo no che quella sul tavolo la curva gialla sale sopra la la curva di confronto invece quella curva gialla rimane sotto la curva di confronto
E quindi come vi ho detto se noi avessimo parecchie abitazioni civili io qui facendo arrabbiare l'avvocato Melucci riconoscerei e dire Bardia per queste abitazioni civili effettivamente c'è un deprezzamento che poi questo deprezzamento
Vada scritto in toto a Bilbao al d'ottanta per cento al trenta per cento se ne discute però il deprezzamento effettivamente può esistere questo
A a correttezza alta no perché non vorrei sentirmi dire ma a te saltano fuori tutte valori positività non è vero in realtà possono prodursi anche situazioni profondamente profondamente rivalse
Allora
Torniamo a questo punto al al nostro grafico no perché questo
L'oggetto del contendere in pratica a quello che
Sì
è quello che ci rappresenta la situazione per il novantacinque per cento o degli attori dal del presente procedimento
Allora
Che cosa che cosa
è stato fatto a questo punto
è stato fatto uno tra questi
Questi numeri
Questi diagrammi sono stati trasformati
In una tabella
La tabella
La seguente
Magari si legge poco ma dovremo ha fatto ha come qua ha fatto un ingrandimento
Però è altrettanto poco leggibile ha però ce l'abbiamo per farcela
Dove no
No
Sì sì sì
Allora
Abbiamo questa questa tabella
Che praticamente è una trasposizione numerica dagli grafico
Praticamente questa tabella che cosa ci dice la finestra temporale come vedete va dal novantasei primo semestre al due mila dodici primo semestre
CIDA il valore nella terza colonna zona di due quartiere Tamburi costo a metro quadro e nella quarta colonna ci dà il costo a metro quadro nei nella media dei tre quartieri di confronto cercando la pagina
Allora che cosa dobbiamo che cosa dobbiamo considerare qua
Facendo la differenza fra la quarta e la terza colonna quattrocentottantacinque meno quattrocentoventicinque ritroviamo i Greppi iniziale per chi ha comprato nel novanta sei o prima del novantasei che all'inizio della nostra finestra temporale
Dopodiché andiamo a prendere i valori
Al primo semestre due mila dodici e scopriamo che il quartiere Tamburi ha avuto una rivalutazione del centottantadue virgola quattro per cento
Il gap iniziale cioè i sessanta euro indicizzati al centottantadue virgola quattro per cento diventano centonove euro gioca e quindi questo è l'aggiornamento del ghetto
La rivalutazione invece nella media dei tre quartieri del covo di confronto è stata solo del centotrentasette per cento
Allora questo produce
Facendo L'Espresso in Cina matematica un deprezzamento di meno duecento diciannove che cosa vuol dire meno vuol dire che invece di un deprezzamento come si vede poi nei grafici c'è stata una rivalutazione
Quindi tutti
Tutti la penultima colonna tutte le cifre con il segno meno ci offrono una rivalutazione anziché un deprezzamento e come vedete sono tutti dei segni meno
No per trasformare questo numero in un
Ordine di grandezza per un appartamento
L'ultima colonna dice
Prendiamo un appartamento di ottanta metri quadri
E vediamo di che cosa stiamo parlando come ordine di grandezza quindi è semplicemente la penultima colonna moltiplicata per ottanta
E stiamo parlando di una rivalutazione di diciassette mila euro poi andando avanti
Andando avanti è chiaro che quando tu arrivi Anna appartamento acquistato al primo semestre due mila dodici
Arrivi a una rivalutazione pari a zero perché sei a chiusura della finestra della finestra temporale come vedete queste rivalutazioni no si riducono via via che la finestra temporale si riduce
No eh anche in funzione dell'andamento dell'andamento delle curve però questi sono i valori che otteniamo
Per gli immobili di categoria a tre e a quattro
Utilizzando i valori Ossola mi scusi ribadendo che queste comunque anche in questo caso una esemplificazione nel fare l'ipotetico appartamenti di ottanta metri comunque frutto di una semplificazione le volevo chiedere
Questa dinamica che porta a una maggiore valutazione
Più o meno negli anni due mila quattro due mila cinque due mila sei ecco nel due mila cinque è una dinamica nazionale per quello che le consta di una di una marca a cui ha dato a cui le ha dato un'altra spiegazione allora
Un periodo in cui effettivamente i prezzi in Italia si sono impennate nella forchetta la mazzata poi la data la crisi del due mila nove in realtà no
Però diciamo che da inizio anni due mila il decennio un po'arrotondato
Manca
Sia all'inizio che alla fine è stato un anno di una dinamica buona per vendere diciamo e un anno buono per vendersi un anno buono nonno buono per vendere infatti io che ho comprato come anche un mio collega Torino dice va be ho comprato due mila cinque gli ho comprato a Padova due mila quattro
Quei soldi che ho speso non li rivedrò mai più
Se volete in ordine di grandezza stiamo mediamente parlando di a cioè i prezzi del due mila quattro due mila cinque insomma
Attualizzati ad oggi ardono scontano un trenta per cento se volete o o dei numeri freschi perché il mio dirimpettaio di casa a Padova ha venduto quindici giorni fa
Ha comprato no no ma le donne perché riescono a particolari Zare no
Lui ha comprato a centoventisei mila ha venduto a centoquindici mila però nel frattempo nell'arco temporale dal due mila quattro ad oggi c'è stata una svalutazione del ventidue per cento per cui per riprendersi cioè i soldi avrebbe dovuto rivendere a centocinquantasei
Ha venduto a centoquindici già rimesso al trenta per cento ecco questo e il trenta per cento è quello che più o meno c'hanno rimesso tutti ma ma dappertutto ha io c'ho un mio collega del Politecnico che ha comprato abitazione a Torino e anche lui piange un giorno sì e un giorno no sul suo trenta per cento che ci ha rimesso
Quindi
La crisi del due mila nove ha cambiato l'annuale andiamo avanti noi non guardiamo non lo vediamo perché ci fermiamo al due mila dodici dove non aveva ancora colpito poi andando avanti queste cose si vedono in maniera significativamente ecco qui c'è c'è un esempio appunto dettagliato delle della valutazione economica no
Di di come vengono fatti i calcoli con un po'di dettaglio che penso sia utile perché se no comunque i numeri vi perdete
Il bar del tempo
Quindi noi dobbiamo considerare al primo semestre novantasei il valore al quartiere Tamburi e il valore di confronto e al primo semestre due mila dodici che è la nostra finestra temporale del procedimento
Il valore al quartiere Tamburi il valore di di confronto
Quindi questi quattro numeri ci permettono di definire la rivalutazione al tamburi centottantadue virgola quattro e quindi vi ho spiegato come nasce quella colonna e la rivalutazione di confronto no che anche qui è il rapporto fra il valore finale valore iniziale che ci dà il centotrentasette per cento
Poi abbiamo il gap iniziale che sono la differenza fra i due valori all'inizio
Comunque queste con io ho visto ma proiettando
Nel tratto della relazione a questi Conticini quali o fatti in maniera pedissequa nella nella relazione li trova tutti
Quindi il gap iniziale no
Sono questi i sessanta euro lo dobbiamo indicizzare al centottantadue virgola quattro perché noi stiamo monitorando come va il quartiere Tamburi quindi le indicizzazioni vanno fatte con le percentuali del quartiere Tamburi
E diventa centonove virgola quarantaquattro
E quindi il deprezzamento è dato dalla differenza dei valori finali no che abbiamo visto essere i nostri sette centosettantacinque per i tamburi in meno di seicentosessantacinque del valore di confronto
Quindi sei e sessantacinque meno sette settantacinque meno i centonove e questo ci spiega perché esce il numero negativo
No se ci fosse stata una rivalutazione questa formuletta avrebbe dato un numero positivo questa equazione Cina nel momento in cui frutta un numero negativo forse un po'tortuoso ma nel momento in cui frutto al numero né pose negativo vuol dire che il quartiere Tamburi ha subito una rivalutazione e non un deprezzamento presto quello che accade
E quindi questa la spiega la spiegazione di come è stata costruita quella
Quella tabella no
Rocca
Per quanto riguarda inizia le abitazioni civili non nuove avendo solo tre attori non ho costruito una tabella equivalente però la logica l'aveva l'avete spero compresa
Per lo meno mi sono specialista spiega Carmela spero di esserci riuscito è chiaro che con queste curve quelli meno diventerebbero quasi tutti i più diventerebbero quasi tutti più probabilmente poi dipende dalla finestra temporale dove tu
Dove tutti cogli occhi in realtà però per uno che ha comprato nella notte dei tempi no perché ha comprato per esempio dal due mila quattro due mila cinque indietro no quello si troverebbe sicuramente
Una rivalutazione dall'immobile
Edilizia civile
Bene va be'qui c'è una ulteriore precisazione se qualcuno volesse cavillare sulla definizione categoria catastale A tre A quattro economico civile eccetera che avevo che ho inserito in relazione per per completezza
E questo a questo punto abbiamo
L'elenco
Vedi attori
Contratto di coniglio quindi professionalità rimanda l'edilizia civile al ovvero edilizia che cos'altro verrebbero perché ha detto che in quel caso effettivamente ci sarà il clima ha detto che ci sarebbe un deprezzamento
Per il civile per la civile amici sarebbe un bel prato ma guardi possiamo usarle per fatto sicuramente letto ci sarebbe una rivalutazione adesso
No no no nessun'altro confuso ancora il prezzo barricadero lei ha detto che ci sarebbe pochi minuti fa uso personale cioè aveva detto il contrario noleggiare Yamaha capita mai no perché davvero ci sono solo tre casi sia il signor Danese impieghi aveva però adesso l'avvocato ha detto che CNL mandati sonoramente invece no no no ci sarebbe una rivalutazione invece prima aveva cioè c'era parso di capire no no no mi sono diciamo così o o tre casi invece ci poteva essere un deprezzamento sui armena venne a chiave se vogliamo possiamo fornire trapelare ora si trova penso che in una situazione solo ma vero rivalutazione sia detto riguardi la giovane romena no possiamo andare avanti mi sono sbagliato
Allora questi sono gli attori
Di questa causa che hanno immobili a quattro
Questo è l'elenco degli attori che hanno immobili di tipologia A tre e a tre e a quattro vanno nella stessa ma cioè omini
Le tratta come abitazioni economiche entrambe
E questi sono i tre attori che hanno la tipologia civile a due poi abbiamo degli attori che hanno scusa professore riserviamoci un attimo
Con la la cosa rilevante di questi tre attori se ne può andare di nuovo la meglio alla
E la data di acquisto di questi immobili che sono uno solo due mila dodici gli altri fuori non ci confermiamo attori dovrebbe regionale partitici venti milioni come riferito
Alle parti civili maglie hanno Andy Warhol singolarmente questi granulare innocue in resina o no no centoventinove naso in merito alle interessanti che una direzione tutti acquisti
In epoca di Renzi no no no questi tre casi ma appunto perché sono solo tre e per delle singolarità meritano un'attenzione specifica per cui anche in relazione li trovate trattati singolarmente
Come come pure questi su questi casi gli ho scritto due righe per il caso singolo come vedete sono immobili di categoria C uno negozi e botteghe di categoria C due magazzini e locali di deposito e c'è un di uno che ha un opificio
Io a differenza di quanto ha fatto per le abitazioni cioè gli a due a tre e a quattro
No no
Può ma ho fatto delle osservazioni ma non ho voluto utilizzare i valori omini per farmi contro calcolo per un motivo molto semplice
Allora i valori Lomi essendo una media statistica sono tanto più rappresentativi quanto più il campione ampio no
In questo caso siccome negozi e botteghe magazzini locali del porto sicché si tratta di campioni molto molto ristretti
Secondo me per parlare di prezzi a differenza di quanto si può fare per gli altri casi
Qui per parlare di prezzi bisogna andarli a vedere non non ci sia io per lo meno nella mia deontologia non mi permetto di dire
Faccio delle considerazioni però io ce l'ho io vado a vedere non non penso che sia corretto dire
Ha subito una svalutazione una rivalutazione comunque di li ho trattati e commentati singolarmente
E infine c'è questo Elenco di immobili per le con per i quali non sono riuscito a reperire la categoria catastale
Adesso non so se mi manca qualche parta dal della documentazione allegata al procedimento o cosa però guardando nella documentazione che che ho ricevuto io non sono riuscito a trovare la categoria catastale di questi immobili e quindi non sappiamo potrebbero essere una due potrà varare se una tre a quattro o qualcos'altro e quindi io qua mi fermo per forza di cose nel momento in cui
Ha però il dato in mano potremmo eventualmente
Approfondire approfondire la
La questione non non non
Non è possibile andare oltre su questi
Se
Se
Se vogliamo a questo punto
Fare
Qualche riferimento comunque un po'più dettagliato
Allora possiamo
Dottoressa mi posso permettere di fare una
Ciò nordica di lavori
Ne abbiamo sviluppato una serie di allegati la maggior parte di abbiamo enunciati alcuni sono riportati in consulenza comunque sono di facile consultazione fra qui anche queste tavole che naturalmente vi vi daremo la parte fondante di questa consulenza nell'allegato diciotto perché era legato diciotto ore una valutazione immobile per immobile te del deprezzamento i cui metodi di calcolo sono stati illustrati durante questa prima parte e cui il è la seconda parte pure quella legata ogni singolo immobile visto che i dati non sono sempre conferenti è una cosa che va sviluppata immobile per immobile l'allegato diciotto quindi siamo alle quattordici e quaranta e dovendo questa parte finale dell'esame
Dedicarsi esclusivamente a questo ritorno diciotto ove mai ve lo ritenesse potremmo ricominciare divertente lunedì da questa parte
Che è molto cospicua
Avvocato ma è proprio necessario ripercorrere una volta si chiamava Silvia Cavallari il metodo con cui ha calcolato magari fare a campione diciamo pure se i dati sono i una decina una ventina ma duecento mi sembra sinceramente
Ragionamento che ci ha portato a fare questa attività è legato al fatto che i dati non sono sempre identici quindi noi abbiamo lavorato per delle diciamo estrapolazioni di dati dalla documentazione che abbiamo e non sono sempre uguali
E alcuni casi per esempio abbiamo agli costruzioni in altri casi l'anno di acquisto in alcuni casi è presente il valore di acquisto in azione indicato perché non c'è l'atto di compravendita
Quindi ogni ogni valutazione deve partire da un presupposto diverso che cui il professore andrà avevamo calcoliamo quando noi diciamo che c'è un
No ma di andare a campione magari professore Necci parlerà in modo più diffuso di quei casi che ritiene
Di evidenziare maggiormente poi ce ne saranno diciamo alcuni abbastanza simili
Quindi magari se riesce visto che ormai ci dobbiamo giornalisti riesce a individuare ed ancor più due situazioni per cui per ogni gruppo di questa situazione perché altrimenti e ci vorranno due-tre Johnny per per diciamo esaminare duecento situazioni cercato quasi duecento situazione quindi cerchiamo dividono regolarci in questa maniera il metodo oggi lo abbiamo approfondire però penso che tutto e tutti abbiamo ben compreso
Quindi essendo lunedì riesce il professore diciamo a darci a esaminarne nel dettaglio diciamo degli esempi dei mandarini di situazione che ci possiamo far comprendere per il resto poi si tratta di leggere la l'allegato alla relazione con l'allegato quindi cioè penso che ce la possiamo possiamo farlo in maniera però il supporto tecnico e poi il Cigliola riconosce dobbiamo fermare sì no decidete voi in modo da diciamo adattare un ha spaccato significativo di quello che senza lavoro ritiene che tutto sia più che si avvocato ma diamo così avanti senza una orientamento andiamo avanti visto che comunque ci dobbiamo aggiornare e diciamo se ci sarà modo per voi di individuare quelli che sono i casi più rappresentativi e poi per il resto di andare a campione
Dedicherei diciamo di esaminare una ventina una trentina di Udine in situazioni diverso e penso che che dice il professore riusciva Hermada questa da Nando nell'avviare la Roger e a comprendere quello che
Nenia intensa diciamo a direi Cayenna per un motivo molto semplice quello che lei sta dicendo cioè dei casi rappresentativi potrebbero essere individuati nel momento in cui siamo andati a visitare gli immobili ma qui stiamo parlando di immobili che non abbiamo visitato
E quindi noi abbiamo semplicemente no una serie di dati che abbiamo estratto per ciascun immobile ma dire che uno sia più o meno rappresentativo dall'altro non non non ci sta proprio insomma
Non
Nera me ne vedremo poi lunedì diciamo Amen vita manda del vuole il novanta senza averne magari un'attività che può essere sostituita dalla delibera della dei numeri Anthony Kiedis di supplizi facciamo dei se magari si è riuscita e poi comunque lunedì valuteremo se è il caso di diciamo di procedere nel proprio anale analiticamente alata
Allora la deposizione su tutti i i singoli immobili
Potremmo raggrupparli per anno di acquisto
Perché era blu quando li faranno da solo visto con la metodologia predisposta no esce la la stessa valutazione a metro quadro fermandoci a metro quadro però perché poi c'è sempre il solito discorso come dato formale notifica del Milanese avere un voto Ametros ladro
Nella costoso e nella valutazione specifica dell'appartamento
Loro o sopra i criteri dei appreso da in considerazione nel solo il la metratura insomma lesse la superficie sull'erba parte altri criteri perché lei ha detto che non avendo fatto Sas luoghi allora fa sopralluoghi Silvio tradizionale variabili che ci dovrebbero rendere così complicata comprende è un San Polo ma guardi for fa parte di quello che le devo ancora racconta ma venne allora professore cerchi di lei diciamo cerchi di individuare un criterio che ci consenta Mino consentimi non ascoltare perché poi diventa un museo alla finanza
No pesante ascoltare duecento immobile senta e non riesce a individuare la li faremo uno per uno va bene
Quello che quello che lei sta chiedendo no cioè questi affinamenti
Sono quegli indicatori tipo la vetustà lo stato di manutenzione gli Esterni
Interventi interni rifacimento non saranno immaginarie Valium Jensen Hanane in una fastosa panorami ma possono determinare solo facendo i sopralluoghi cioè una fine può anche non è un Milan Fanara in questi valori omini che abbiamo determinato no io adesso per esempio no le ho detto che non mi ricordo che cosa le ho detto un attimo che torna indietro
Eccolo qua le ho detto che per per gli immobili comprati prima del due mila e del mille novecentonovantasei no
La rivalutazione è duecentodiciannove euro a metro quadro questa è l'indicazione che ci dà nomini
Questo è un numero di massima io perché ho prodotto questo numero perché su questo sei non meno sono certa o cioè io
Quello che le posso dire che in base a quelle già alla mia esperienza e a quelli che sono i metodi di calcolo a questo punto se noi andiamo a vedere questo appartamento
Attribuire in modo veicolo efficienti a questo prezzo a metro quadro che dipendono dalla vetustà dell'alloggio dallo stato degli interni quindi questo numero verrà moltiplicato per esempio per zero otto
Se l'appartamento a cinquant'anni è per Musarò novantacinque se l'appartamento ha solo cinque anni
Vera moltiplicato nuovamente per zero otto o se lo stato di manutenzione star ma disastroso
Oppure mantenuto per un periodo certamente è stato sempre teorico insomma non è Satana si fonda su un un esame è ovvio dei fondi nell'ammissione direi però quindi sono è uguale per tutti definitiva così come stabilito dal giudice al momento sugli Umar bene non c'è niente
Di svalutazione o rivalutazione
Per l'arco temporale che non è affinato
Con i coefficienti che andrebbero a moltiplicare questo numero
Perché tu potrai applicare nel momento in cui ci ha dato per l'allagamento planetaria ma forse è diciamo iniziando a andati noi comprendiamo politico meglio poi capiremo se possibile è un diciamo
Guardi discorso è questo no
Thuram Chandler animali clonati abbiamo e quindi la determinazione di tutti questi coefficienti
Produce
In questi centri globale perché tu c'hai zero nove tre zero otto per zero sessantacinque per dare o novantacinque ti vien fuori un numero zero punto qualcosa
Che moltiplica questo numero quello zero punto qualcosa avrà sempre segno positivo per cui il segno non cambia
Potrebbe ridurre questo numero o aumentarlo se
Il appartamento perché questi sono valori medi se l'appartamento
Appena rinnovato rimesso a posto come i marmi per terra eccetera eccetera questo numero per la vela bianca saperlo se appena rinnovata con in mano andando a visitare però idolo garanzie di sostegno che ha radicalmente anche in Veneto numero potrebbe scendere o salire in mani non cambiare disegno Wannenes e ed è il segno che determinasse l'appartamento sia svalutato o è stato rivalutato
Questo va bene vedremo poi lunedì sera riusciamo altrimenti noi andremo avanti così allora reo di lunedì ventuno Cini comparirà anche il dottor fruttuoso al primissimo frutto se ma anche nel pomeriggio
E poi penso che diciamo che non prima delle tredici quattordici potremmo finire con
La profezia alzava riserva bene ci vediamo lunedì bravo sanzionabile grazie