Intervista a Giovanni Caudo sul mercato immobiliare italiano e americano

Radio radicale sì si è parlato molto in questi giorni con la crisi di delle borsette nazionale del del mercato immobiliare italiano e non solo in italiano di quello americano
Di quello
Europeo ma se molto punto è stato detto sulle fluttuazioni in Borsa
Non sono emersi i numeri dati insomma la al dello Stato
Del mercato immobiliare italiano con le sue percentuali con appunto con quanto appunto è effettivamente con quale è appunto effettivamente la situazione del mercato
Italiano e la relazione tra proprietà e affitti noi ne vogliamo parlare con Giovanni caldo urbanista dell'università Roma Tre buongiorno professore
Buongiorno a tutti nel cui studio uniche nel nel modo Margherita fabbriche
Però insomma vorremmo fare una breve discussione per sapere appunto di più per andare un po'più a fondo ai numeri e qual è la realtà italiana del mercato immobiliare appunto attraverso l'avevamo
Chiedere che il punto qual è la proporzione
Tra proprietà e affitto e che cosa si può dire a questa mozione su questa proporzione a proposito del mercato italiano
Ma la situazione attuale e che una su dieci famiglie italiane più di otto ormai vivono in una calda uno è di proprietà
Il le famiglie invece che Assiparos abitazione paga un affitto sono il poco meno del venti per cento del diciotto virgola poco ventotto virgola tre per cento che dicono gli ultimi
Dati aggiornati al maggio del due mila
Questa percentuale
Relativa all'affitto e qui ridotta o dalla due mila uno l'ultimo censimento Istat portando il due mila uno che ultimamente ridotta perché eravamo appena sopra il venti per cento
è una situazione
Che ci portiamo
Apprezzo anche da una condizione
Storico come tutti sappiamo gli italiani sono molto legati alla proprietà della casa però diciamo questa un po'un
Un elemento che non basta più a spiegare applicare diciamo nella
Questa perpetua sopra probabilmente bisognerebbe anche riflettere un fatto che
Il mercato dell'affitto in Italia
Al sempre considerato un mercato marginale però oggi ci sono motivi per pensare che questo non debba più essere così
L'altra considerazione da fare sui numeri e che sono numeri profondamente diversi dagli altri
Paesi europei
Soltanto perché il perché gli altri Paesi europei abbiano
Come dire
Meno a cuore la questione della capitale
In questi
In questi Paesi negli ultimi anni si sono avvicinati valori della proprietà
Anche diciamo fa alla condizione alla condizione italiana
Resta il fatto che però non abbiamo un mercato dell'affitto che rituale ma soprattutto è bloccato su due future
Settori che sono quello sociale
Che però è un settore virtuale perché non si costruiscono più alloggi sociali in Italia l'ultimo dato mille quattrocento alloggi in tutt'Italia
Siti e poi c'è solo il messaggio libero mercato
E questo
Ed è un sistema SIS con la liberalizzazione dei canoni di affitto dal novantotto di poi
Ammetto famiglie in una condizione di poter scegliere fra il canone di affitto che
Spesso assomiglia un mutuo e quindi morte molte famiglie italiane hanno comprato calo negli ultimi anni anche per questo
Ecco tra le cose interessanti che mi pare stia dicendo cioè questo dato degli ultimi anni insomma certo ad una crescita molto forte degli e degli acquisti
Che i negli ultimi anni per esempio in una città come Roma sbagliamo immaginare prontamente i numeri tra il due mila e uno è il limiti quattrocento quarantuno mila famiglie romane sono diventate
Proprietario in proprietario inalterati
Qualcosa di entrate ovviamente
Punto invertendo i loro risparmi comprendo no mutuo comma con le banche per
Importi consistente perché come tutti sanno il mercato immobiliare negli ultimi dieci anni è cresciuto moltissimo
Se
I dati sui mutui sono sono significativi
I mutui sopra i duecentocinquanta mila euro
Erano poco più del due virgola otto per cento
Nel due mila e uno nel due mila cinque rappresentano
Ormai in quanto nel nel mercato
L'altro dato è che le famiglie sono indebitate per tempi più lunghi esatto i mutui sopra in trent'anni
Occorrono ormai quasi il trenta per cento
Abbancato ecco questo questo è un dato diciamo legato anche a alle scelte delle banche cioè al fatto di concederli mutui avvilente dei periodi più lunghi prima
Ninni disegni Presidenti non sarà più il sistema bancario una politica diversa che c'eravamo ma adesso non so più più
Come dire un po'più accorta da fare il suo piccolo è successo negli ultimi dieci anni
Chi si occupa di mercato immobiliare circa spiegando Manani che viviamo illeciti immobiliare più lungo della abbiamo la storia del mercato immobiliare
Questo però non basta dire che ammettendo il fatto che negli ultimi
Dieci anni veramente cambiato in maniera copernicano al mercato immobiliare perché il mercato immobiliare
Si è avvicinato a alla
Alla finanza le cautele come come abbia avuto modo di dire scrivere continentale di cartone diventate delle delle delle azioni questo ha fatto sì che il mercato immobiliare è cresciuto moltissimo
E le banche hanno avuto
Quando ho avuto loro interessa a concedere più facilmente mutui alle famiglie
Perché questo consentiva di tenere alta la domanda e quindi di tenere alti
Valori i valori immobiliari
Dietro questo questo questo aspetto c'è
Il tema della cartolarizzazione di cui si parla proprio in questi giorni sui giornali
Che
Processo di cartolarizzazione richiedono
Incremento di redditività degli immobili
Questo incremento è stato ottenuto attraverso
L'incremento di valori chiasso ottenuta tenendo alta la domanda
Di acquisto domande d'acquisto scusate la filiera che era tenuta alta attraverso come dire al
La facilità con cui le banche concedono i mutui
Restituita alle alle famiglie
Vigilia del
Bollettino alla Banca d'Italia ogni trimestre ci dice quanti soldi le banche danno alle famiglie stabilito dalla casa
Ed è significativo che riguarda il decennio novantatré preliminarmente nel novantasette le banche davano più facilmente coprire all'impresa per comprare una ruspa
Da una gruppo
Dieci anni dopo
Questo dato è completamente ribaltato circa il trenta per cento dei
Fondi
I dati dalle banche e ripetuta a lungo termine solo concernente alla
Tale materia e quindi il dato di crisi di questi giorni può essere messo in relazione a queste caratteristiche del mercato è un'interpretazione diciamo sbagliati
Ma guardi bisogna distinguere due aspetti l'aspetto finanziario e l'aspetto immobiliari
L'aspetto finanziario ci dice questo ci dice quello che sta succedendo è sostanzialmente una crisi di di liquidità cioè a dire
Le famiglie che si sono indebitate perché gli americani particolari come indebitate ipotecando la carriera scrivendo mutuo sulla propria calda
Non riesco più a pagare
Di conseguenza le che si presti diventano ineleggibile
Le batterie che avevano venduto cartolarizzato che si perde piani fondi immobiliari
Lei credo che questi fondi mobile Como
Carta straccia e questo ha comportato un po'di panico nel mercato finanziario
All'origine di questo centro appunto il fatto che le famiglie non riescono più a far fronte ai vertici che avevano contratto
Per comprare la casa otterrà alimentari console
Questa la situazione diciamo finanziaria l'attuazione immobiliare che non c'è al momento una crisi del mercato immobiliare c'è un rallentamento dei valori del
Del delle
Delle case
Governo allentamento
Che certo rispetto agli anni precedenti quando ogni anno parla di una causa crescerà dell'otto nove dieci per cento
Data italiana che tra il due mila e uno il due mila sei quattro
Le cautele si sono rivalutati ogni anno del dieci per cento non c'era nessun investimento che poteva
Greche rendeva musica
C'è oggi una leggera correzione nei valori e le case crescono o meno tre virgola per cento di incremento costante definite tende rispetto invece un rallentamento almeno due qualcosa ma presenta Maranta concreto
Quattro per cento
E
E paradossalmente c'è anche da un pura guardando la situazione italiana che non ci le
Veramente una crisi del mercato immobiliare sarebbe veramente veramente una beffa per le famiglie italiane
Negli ultimi
Cinque anni hanno comprato casa significa che oggi dovrebbero pagare un mutuo stessi comunque casa che ne vale molto meno
Paradossalmente unico
Rosso paradossalmente quanto nelle parti di inidoneità augurare che non ci gli ha una
Correzione una crisi interna del mercato immobiliare l'aspetto invece finanziario sotto gli occhi di tutti questa la vera e propria
Criteri il fronte
L'Italia i dati anche qui non sono
Molto positiva sul fronte dei mutui della della difficoltà che le famiglie vanno a pagare
L'ultimo rapporto la Banca d'Italia dice questa vorrei ricordare come l'India è aumentata sono il cinque virgola due per cento in più nomine che non riescono a paga domando di nuovo è il mio italiano trecentoundici
Almeno quindici Ronaldinho non paga
Dovrà far fronte al primo punto
Ecco da un punto di vista macro economico del mercato del lavoro e le modifiche che stanno avvenendo
Dal punto di vista della flessibilità come si relaziona questa questione alla caratteristica prettamente italiana di privilegiare i mutui piuttosto che
Valorizzare il mercato degli affitti
Ecco questa per capire la questione centrale purtroppo in Italia abbiamo difficoltà
A parlare libero mercato è una città aperta in una
Un'arretratezza ormai che ha
Che rallenta anche l'economia del Paese io non so se ci rendiamo conto fino in fondo l'etica
Noi veniamo da una tradizione storica e che ha privilegiato l'acquisto della casa i risparmi delle famiglie sulla casa
E ha considerato l'affitto un mercato marginale oggi però come dicevo l'inizio di Colleferro molto grande
Dalla domanda che diceva lei comparando attribuibilità la necessità di dover riportare sul territorio ad esempio
Comporta una rigidità nel mercato del lavoro
E però noi in Italia abbiamo difficoltà a cuore questa guerra che il tavolo sulla Campania che chiusa nel giugno scorso
Organizzato dal Governo apposto la questione dell'affitto come elemento
Centrale della
In questo qui è veramente un elemento di arretratezza
Dicevo prima non è vero che abbiamo il venti per cento del debito pubblico che per cento di di famiglie in affitto sono un quei cinque milioni di famiglie in affitto non sono pochi
Ed è un numero marginale ma la vera chi sarà differente negli altri Paesi e che gli altri Paesi nel mercato dell'affitto hanno una quota rilevante di quello che si chiama affitto a canoni intermedio
Neanche l'Inghilterra il venti per cento degli alloggi dati in affitto sono alloggi
Che sono si colloca la causa popolare e la città di mercato perché servono proprio a lavoratori flessibili ai lavoratori a basso reddito al professionista basta ed era quella che una volta chiamavamo ceto medio
Che ha un reddito troppo alto per esempio per l'accesso al mercato popolare casomai ci fossero
E troppo passo per poter accedere
Acquisterà cavo all'affitto di mercato ma in Italia questo non l'abbiamo e questo qui è un'arretratezza che oggi rapportarlo
Ora
Difficoltà anche economica
Le indagini che abbiamo fatto come università erogata insomma testimoniano il fatto che
Lavoratori
Contratto
Anche con buoni redditi multinazionali che operano si i loro come gli studenti e ciò citando una stanza un posto letto a seicento euro trecento euro per la collegio questo qui
è veramente
Impresentabile allo scoperto questo aspetto
E come si potrebbero collegare in queste problematiche alle proposte del Governo e rispetto a un intervento di housing sociale o l'edilizia pubblica riqualificazione di programmi già effettuati in passato
Ma tavolo il contenuto dell'accordo del dal Governo che ha lavorato cinque ministeri diversi rappresentanti dei sindacati
Ha prodotto alcune indicazioni che però in sostanza tornano su
Su un vecchio modello che è quello
Della camorra della casa popolare adesso le case popolari servono
Però
Dico solo due numeri noi in Italia
Abbiamo cento poco meno di centottanta mila famiglie che sono pagava
Di queste centoventicinque mila vivono in coabitazione eccepivano presso COLAP
Quindi il fenomeno dei senz'altro riguarda mettiamo duecento mila famiglie
Nello stesso tempo guardiamo le famiglie sei
Chi abita a Roma
Ma cade pagano l'affitto
Vita curve del
Cuccare Mancuso economicamente le famiglie che vedranno aumentare l'incidenza per il canone definito sul proprio reddito al di sopra del trenta per cento
Tra il due mila cinque lire offerta economica dei quattrocentotrenta
Ciò che voglio dire
Che noi abbiamo quattrocentotrenta mila famiglie che vivono dentro un alloggio che paga un affitto
E
Hanno sempre più paura di non riuscire più a pagare cioè più tanto vulnerabile a tutti legame tra la loro condizione la casa
A queste persone che sono persone che hanno
Anche uno stipendio due stipendi la risponde la casa popolare non risolve il problema
E quello che manca ancora una volta
è che noi abbiamo
Una
L'emergenza diciamo applicativa tra virgolette
Non è più questione di costruire case centocinquantasette mila che non pagano
Ma oggi deve affrontare soprattutto questa fascia
Abbassano il ceto medio che non riesce più
A far fronte all'affitto che Lux duplicate nel piano recupera
Che però non è
Neanche non deve neanche essere costretto a comprare casa a questi pregio in queste condizioni
C'è l'esigenza è riaprire un terzo
Mancato della cinquecento più paesi europei
Un terzo canale della fiducia che è quello intermedio tra la calma sociale il prezzo di mercato però su questo c'è veramente una difficoltà
Ma quindi questi note immaginare una connessioni tra questa mancanza di affitti è la scarsa sviluppo economico del Paese interni
Questo
Ha una doppia faccia questo aspetto da un lato non bisogna bisogna non voglio dimenticare che
L'esposizione debitoria le famiglie nei confronti delle banche a causa dell'acquisto delle case è cresciuta notevolmente
Oggi il più dell'ottanta per cento dei debiti delle famiglie sono termiche che riguarda
Sulla casa il che vuol dire drenare risorse sa per i prossimi trent'anni quarant'anni sai consoni
Delle famiglie adesso pacato perché perché di questo ha impoverito riconducibile non ci sono l'Italia stenta perché i consumi interni vano
Sono ridotti dipende anche dal fatto che abbiamo drenato in questi dieci anni loro il risparmio delle famiglie abbiamo un degrado sommerso acquistare la casa sentenza dall'altra parte chi abitava ancora una casa in affitto
Oggi destina ci abita nella recente crisi e di Roma eccetera eccetera che non se ne parla nessuno una tecnica di Roma il quarantatré per cento sosta sono dati della Puglia
Del proprio reddito una famiglia con trenta mila euro di reddito due persone che lavoro diciamo due impiegati comunali in un Comune di Roma che abitano in segreteria destinano il quarantatré per cento nel periodo della città
Quindi noi stiamo drenando risorse consistenti del risparmio delle famiglie o perché le famiglie hanno acquistato calcolato perché la liberalizzazione dei canoni di affitto a fattori che oggi
Buona parte del reddito alle famiglie
Ai cittadini creato a questo scopo
E quindi quali possibili soluzioni potrebbero essere proposte per risolvere questo problema sia sul versante delle famiglie che su quello macro economico del sistema
Guardi quei non è che c'è bisogno Comazzo inventare l'acqua calda
Se guardiamo cosa hanno fatto i nostri
I Paesi vicini a noi
Ci sono posti in Francia c'era una legge legge Bonomo
Parla dell'abitato buongiorno a tutti una calda cento mila euro
In
Spagna il Ministro
Il Governo Zapatero nella Finanziaria dell'anno scorso due febbraio due mila sei ha inserito
Un una risorse ingenti per il piano causa obbligavano sostanzialmente i Comuni praticamente curatori a prevedere all'interno delle aree
Ha chiesto anche ai privati anche una quota da destinare a questo settore in termini di cui dicevo ma l'esempio più eclatante Inghilterra
Dove il tema della casa costo accessibile produciamo assorbono housing
E
La notizia principale su sui giornali dicembre del dell'anno scorso a quando allora la
Notizia principale sulla newsletter del
Sindaco lì non era
Costruire trentamila alloggi ogni anno nella zona di Londra
Destinati a questo questo settore intermedia cioè a questa persona
Crescono tra mercato cruciale e il
Libero mercato debbono
Dal momento in cui facciamo difficoltà
Ha fatto le scuole ci sarebbero le opportunità non è una questione di
O perché ripeto rappresentare l'acqua calda
Un modo per farlo perché tanti che sto citando perché i Comuni
Mettono a disposizione costi no nascosti dei soci il suolo
Per costruire alloggi a questo prezzo oppure
Molti municipi molti municipi di Londra invece di svendere il patrimonio abitativo
Stiamo facendo noi come hanno fatto i tempi anche l'ora di tempo dell'OPA sono invece bendato
L'ho
Usano Recco esclusi copia hanno utilizzato vanno gestire
Avrei dei soggetti no profit
A vivere
Canoni di reddito non di mercato ma è anche
Associate
Militare non avremmo una grande occasione in questo momento mi mi preoccupa che non farle mettiamo dismettendo c'è un'operazione dei mass però su una grande operazione valore demaniali significa svendere buona parte del patrimonio pubblico
E questo sarebbe un
No prima occasione per poter inserire così a rimettere no questo questo mercato dell'affitto
Però contengono alcuna
Ma in corso pone
Quel limite che abbiamo voluto come fa come il problema del proprietario professore una una domanda che tendenzialmente po'così decontestualizzata però ha un occhio diciamo meno esperto
Poi appare quello che che succede in Italia cioè basta girare con un'automobile sul raccordo anulare di Roma per vedere poi
Questa forte cementificazione dei il territorio del territorio romano nel territorio italiano ecco tutto questo in qualche modo può essere letto nel contesto delle ci appena descritto cioè di una politica per esempio
Incentivare comunque al mercato immobiliare oppure oppure no una pari esattamente sotto il sole in senso ce l'abbiamo un mercato immobiliare che ha tassi di crescita da boom economico insomma come come le possiamo
Negli anni settanta rom ricostruiscono quattordici mila alloggi l'anno
è un numero spaventoso
E però paradossalmente si può più si costruiscono alloggi più certo ci sono persone che cercano Carramba proprio per fare un dato di Roma che costruiscono quattordici mila alloggi nuovi
E però nello stesso anno ci sono state ventuno mila persone
Che ci sono cancellate dall'Anagrafe di Roma per andare a vivere nei comuni esterni a Roma e l'hanno fatto in misura maggiore per cercare di coprire spuntare un affitto più basso opera cauta costo accessibile allora c'è sembra un paradosso
Chi costruisce mercato immobiliare florido e però ci sono sempre più persone paga
In realtà non è un paradosso ecco fotografa la situazione attuale cioè mercato immobiliare non incontra più la domanda di chi cerca casa altre finalità come dicevamo prima
Legato agli aspetti all'attribuzione lavora di più pubblica
E questo c'è bisogno
Quindi una
Politica intelligente d'accordo parte di un soggetto pubblico ma perché si ritorni alla vecchia regola nella casa popolare che ripeto all'INPS europee ma non
Risponde all'esigenza attuale della negato
Abbiamo bisogno di un soggetto pubblico
Che sia intelligente
No aperto liberale in grado di poter creare quello che ho ripetuto oggetti che non hanno
Chiarita speculative
E che possono venire alloggi
Con assenti che poc'
Sono essere sostenuti da
Famiglie vendendo in continuità con un'energia fa comunque oppure diciamo del
Ho
Per me di dire o il ceto medio oppure il mondo del del lavoro flessibile del lavoro cosiddetto precario cioè
Oggi un un giovane che ha un contratto a termine
Una giovane coppia un contratto a termine
Potrebbe tranquillamente invece di sobbarcarsi l'onere di comprarsi una casa potrebbe tranquillamente nei primi anni come succede ripeto nei Paesi a noi vicini
Avere una cento lo abbiamo fatto una simulazione con una società
Una finanziaria a Roma per uno studio del mi asterrò ma abbiamo
Dimostrato che il Comune di Roma si potrebbero costruire cinquemila alloggi destinati all'ambiente solo all'affitto
Con Canone
Inferiore ai cinquecentocinquanta euro al mese del settanta metri quadri di alloggio sarebbero alloggi perché non diventano mai di proprietà perché sono su aree che vengono
Cedute sparate dall'Amministrazione comunale perché adesso la l'affitto
E consentirebbe a questa cosa qui di evento pervenire
Giovanni nella città di Roma come una città che si sta presentando ormai è nota è un luogo
Ritiro dai nuovi venuti sciolta lavoro viene a Roma destinato
A pagare seicento euro un posto letto uno viene da fuori
Ecco il punto questo
Questo aspetto legato ad devo andare da un lato all'economia la capacità che il paese grandi
Di crearci fuori dalle secche in cui viviamo e dall'altra parte quello di liberare risorse per un settore che oggi in Italia non c'è
Bene questo sulle freddo molto bene alla alla
Al Paese
Almeno da quello
Che ho detto è questo perché ricerche fatte
Sui Paesi europei particolare solo sulla riconoscono
Rimasto veramente colpito con un Paese veramente capitalista
Legato all'economia di mercato ha capito che ci sono un soggetto pubblico imprenditoria costruisce un'opportunità diversa tra il mercato speculativo e l'assistenza sociale
Va bene professore noi di la ringraziamo molto per questo turista ricordiamo agli ascoltatori di radio radicale che sul sito Radio Radicale matrimoniale Radio Radicale punto it abbiamo raccolto alcuni
Alcune delle ricerche del professor Giovanni caldo insieme ad altri testi dell'Istat e del Censis dove appunto
Si ritrovano un po'i dati di cui abbiamo cercato di discutere oggi allora ancora insoluto professore grazie a Mario italiano a voi arrivederci buon proseguimento con i programmi di Radio Radicale